[뉴스콤 장태민 기자] 서울 가구의 재산이 평균 6억대 중반으로 줄어들었다.

지난해 거의 7억원 수준으로 급증했던 서울 가구의 재산(자산-부채)이 감소한 것이다.

통계청·한국은행·금감원 등이 전날 공동으로 발표한 '2022년 가계금융복지조사'를 보면 서울 가구의 평균 재산은 6억 5,986만원으로 나타났다.

이 데이터는 올해 3월말 기준이다.

■ 3월말 기준 서울인 재산, 2022년 집값 빠지면서 줄어

서울 가구 재산은 지난해 6억 9,738만원로 급증한 뒤 1년만에 5.4% 줄어들었다.

지난 2020년과 2021년 집값이 폭등한 데 따라 2021년과 2022년 서울가구의 재산(각각 3월말 기준)은 각각 14.3%, 7.5% 급증한 바 있다.

특히 2022년(3월말 기준)엔 1년만에 서울 가구 재산이 1년만에 8,100만원이나 급증하기도 했다.

2021년 서울 아파트 값이 억 단위나 수 억원씩 뛰자 아파트 보유자를 중심으로 재산이 급증해 평균값을 대폭 끌어 올렸던 것이다.

하지만 지난해 미국 연준의 4차례 자이언트 스텝 등 강도높은 기준금리 인상을 통해 고금리 환경이 만들어지면서 국내 집값도 조정을 받았다. 이에 따라 국내 가구의 재산도 줄어든 것이다.

다면 평균의 상향 편의 때문에 평균과 중앙값은 차이는 상당히 크다.

서울 100가구 중 50번째 가구의 재산, 즉 재산의 중앙값은 3억 110만원 수준이었다. 이는 작년의 3억 1,460만원에서 4.3% 떨어진 것이다.

여전히 서울 가구의 재산 평균값은 중앙값의 2배 이상이다.

올해 데이터에서 한국 가구의 재산이 줄어들긴 했지만, 최근 수년간 지속된 아파트값 폭등의 여파는 이미 돌이키기 어려운 재산 격차를 벌려 놓은 것이다.

■ 내년 서울 가구의 재산, 집값에 달려 있어

서울의 거주 수단 중 아파트가 절반, 유주택가구(무주택가구)가 절반 정도라는 점을 감안하면 평균과 중앙값의 '확대된 스프레드'는 쉽게 납득이 된다.

2021년까지 이어진 아파트값 폭등은 아파트 소유자와 '그 밖의 거주방식으로 사는 사람들'의 격차를 크게 벌렸다.

하지만 지난해엔 고금리 여파 등으로 거래가 실종된 가운데 아파트값이 내려왔다. 서울 실거래가 기준으로 20% 정도 가격이 빠지면서 서울 사람들의 재산이 줄어든 것이다.

하지만 올해 들어 서울 송파의 대단지를 중심으로 아파트값이 다시 뛰는 모습도 나타났다.

올해 3월말 기준 서울 사람들의 재산이 줄어들었지만, 올해 상반기엔 서울 실거래가가 10% 가량 급등했다.

하반기엔 가계부채 급증에 따른 정부의 재개된 대출 규제, 특정 단지 중심의 단기 가격 급등에 따른 호가 갭 확대 등으로 거래가 줄면서 가격 상방 압력은 크게 줄었다.

최근엔 서울 아파트값이 보합 수준에서 등락 중이다.

내년 서울 집값과 관련해선 공급 여파와 금리 움직임 등이 주목된다.

서울 지역의 한 공인중개사는 "내년, 내후년 모두 서울은 아파트 공급 부족에 시달리게 된다"면서 "지난해 집값 상승세에 카운터 펀치를 먹였던 금리를 낮춰줄 경우 집값에 다시 크게 뛸 가능성이 있다"고 내다봤다.

그는 "최근 언론 보도를 보면 엉뚱한 가족간 거래를 내세워 다시 집값이 폭락한다는 식의 엉터리 기사를 쓰고 있다"면서 "아울러 내년 다시 집값이 급락할 것처럼 호들갑을 떨기도 하지만, 냉정하게 상황을 봐야 한다"고 말했다.

최근 시장금리가 크게 하락하긴 했지만, 여전히 고금리에 고통스러워하는 가계는 적지 않다. 통화당국 입장에서도 금리 결정과 집값 문제는 신경이 쓰일 수 밖에 없다.

이창용 한국은행 총재는 섣불리 금리를 낮췄을 때 부동산에 미칠 영향도 감안하고 있다.

지난달 30일 이창용 한은 총재는 금통위 기자간담회에서 "(내년 등) 성장률 2%가 너무 낮아서 우리가 부양을 하고 금리도 낮추고 그렇게 가는 것이 바람직하냐고 묻는다면 제 대답은 아니라는 쪽"이라며 "지금 상황에서는 섣불리 부양을 하다 보면 오히려 부동산 가격만 올릴 수도 있고 중장기적으로 문제가 될 수 있다"고 말했다.

내년 금리 결정과 관련해 부동산 움직임도 빼놓을 수 없는 중대한 변수다.

아무튼 한국 가계의 재산 상황은 계속해서 부동산에 연동된 움직임을 보일 수밖에 없다.

■ 수년간 집값 폭등 후...정상적 주택거래 기대하기 힘든 나라가 된 한국

재작년 추석 무렵 정부는 대출을 옥죄는 방법 등을 통해 주택 거래를 막는 '극약 처방'을 내놓았다.

도무지 잡히지 않는 집값에 아예 거래를 틀어막아 버렸던 것이었다.

한국은행은 미친 집값을 잡기 위해 금리를 올리라는 종용에 시달린 끝에 재작년 여름부터 기준금리를 인상하기 시작했다.

당시 금리를 지속적으로 올리는 동시에 각종 규제를 통해 주택 거래를 막아 버리자 이상 현상이 나타났다.

장기적으로 볼 때 월 평균 6천건을 나타내는 서울 아파트 거래량이 1천건을 밑도는 일이 벌어졌던 것이다. 심지어 작년 10월엔 500건을 간신히 넘는 상상하기 어려운 수치가 나타나기도 했다.

거래가 많을 때는 1만건을 넘는 경우도 흔했지만, 사실상 시장 자체가 죽어버린 것이다.

아파트 거래가 절멸 상태에서 벗어날 기미를 보이지 않자 바뀐 정부는 각종 부동산 규제를 푸는 정책을 내놓을 수 밖에 없었다. 아파트 '가격'이 문제가 아니라 '거래'가 문제가 된 상황이었다.

여기에 지난해 집값이 '고금리'로 인해 빠지자 각종 PF 사업장들의 우려까지 더해졌다.

지금도 상당부분 그렇지만 부동산과 직접 관련된 중개 업체, 인테리어 업체 뿐만 아니라 각종 가전, 가구 업체들까지 도무지 찌푸려진 인상을 펼 수가 없었다.

지자체들은 세수를 걱정해야 했으며 중앙정부는 내심 '이러다 내수 다 죽는 것 아닌가'라고 우려하는 듯했다.

하지만 올해 거래량이 늘어나고 가계부채가 급증하는 가운데 집값이 상승 압력을 받자 정부는 하반기 들어 다시 거래를 틀어막았다.

■ 엉망이 된 부동산 생태계...거래량 손대지 않으면 막기 힘든 집값

서울 부동산 정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 작년 12월 835건에서 올해 1월 1,412건으로 다시 4자리를 회복했다. 이후 2월 2,454건, 4월 3,191건, 6월 3,846건으로 거래를 점차 늘려갔다.

하지만 특례보금자리론 등 부동산 관련 유동성 확장 정책으로 집값 급등 우려가 다시 커지면서 유동성을 옥죄는 정책을 빼들어야했다.

올해 하반기 이후로는 거래량이 줄면서 상반기의 집값 상승 분위기가 다시 꺾였다.

서울 아파트 거래량은 8월 3,859건에서 9월 3,375건을 기록한 뒤 10월엔 2,312건으로 뚝 떨어졌다. 11월 거래량은 현재 집계 중이다.

작년 10월의 558건으로 급감했던 상황에 비할 바는 못되지만 거래량은 2천건대로 뚝 떨어져 9개월만에 최저를 기록한 것이다.

정부는 '가계부채' 급증을 문제 삼으면서 지난 9월 특례보금자리론 일반형(6억∼9억원) 대출을 중단하면서 유동성을 조였다. 그에 따라 늘어나던 거래량이 다시 감소세로 돌아섰고 집값 상승세도 한풀 꺾인 것이다.

10월 서울 빌라 거래량은 1,912건으로 집계됐다. 작년 하반기 빌라 왕 사태나 전세사기 문제로 한국 사회가 홍역을 앓기 전인 2020년과 2021년 10월의 거래량인 4,692건과 4,175건의 절반도 되지 않는 수치로 떨어졌다.

■ 거래는 죽고 기형적으로 굴러가는 빌라

지난해 하반기부터 시작됐던 소위 '빌라왕 사태'는 정부가 키운 측면이 컸다.

빌라왕 사태는 문재인 정부 부동산 정책 실패가 그 연원이지만, 이에 대처하는 윤석열 정부도 서툴렀다.

원희룡 국토장관은 빌라왕 사태를 부풀리면서 빌라 거래를 줄이는 데 앞장섰다.

전세사기를 엄단하는 것은 당연한 조치지만, 사태를 과장하면서 주택 수급 상황을 더욱 악화시킨 면이 적지 않았던 것이다.

정부는 전세사기 문제를 사회 이슈로 만든 뒤 임차인의 보증금을 지킨다는 명목으로 보증보험 가입이 가능한 전세가격을 공시가의 126%로 낮췄다.

즉 기존의 전세가율 100%, 공시가격 150%로 잡아 전세보증금 150%를 가입기준으로 했으나 이를 전세가율 90%, 공시가격 140%로 조정해 126%로 낮춘 것이다.

예컨대 공시가격이 1억원인 집의 보증보험 가입금액은 1억 2,600만이다. 전세보증금이 1억 2,600만원 이하여야 보증보험 가입이 가능하고 이 금액은 초과한 전세금액으로 계약하면 임차인은 보증보험에 가입할 수 없다.

정부가 임차인들의 불안 심리를 더욱 조장해 놓은 탓에 이제 보증보험 가입이 안 되는 집들은 불안해서 계약을 할 수 없다는 사람들이 급증했다. 올해 5월 1일부터 전세보증보험 가입 기준이 126%로 축소되면서 빌라, 원룸 임대인들의 불만 역시 컸다.

애초부터 빌라는 공시가격이 턱없이 낮기 때문에 공시가격의 150%가 보증보험 가입 기준이었을 때에도 보험가입이 가능하지 않은 집들이 많았다. 그런데 정부가 임차인 보호 명목으로 규제를 강화하면서 물량은 더욱 들었다.

수년 전부터 유행했던 '갭투자'라는 말은 사실 훨씬 오래전부터 이어져 왔던 사실상 한국인들의 '전통적인' 투자 방식이었다.

빌라 임차인은 전세금을 돌려 받을 수 없어 고통을 받았다. 그 반대 쪽에 있는 임대인은 빌라 전세시장이 얼어 붙으면서 전세를 맞출 수 없게 돼 역시 전세금을 돌려줄 수 없어 고통을 받았다.

처음부터 사기 목적이 없었던 임대인들마저 전세금을 돌려주지 못해 소송을 당하고 사기범으로 몰리는 일들도 이어졌다.

■ 한국가구 상위 10%의 재산은 10억원

3월말 기준 한국 가구의 평균자산은 5억 2,727만원, 부채는 9,186만원으로 재산은 4억 3,541만원이다.

재산을 늘리는 요소인 소득은 2022년 6,762만원을 기록해 전년에 비해 4.5% 남짓 늘어났다.

'일반적인' 한국 가구의 재산은 3억원이 되지 않는다.

전체가구의 57%가 3억원 미만의 재산을 갖고 있다.

1억원 미만 가구가 29.6%, 1~2억원 미만 가구 15.5%다. 즉 절반에 가까운 45% 정도의 가구 재산이 2억원이 되지 않는다.

대신 큰 빚을 내지 않고 서울 아파트를 노려볼 수 있는 재산 10억원 이상 가구는 한국 가구의 10.3% 수준이다.

3월말 기준 순자산 10분위 가구의 점유율은 43.5%다.

그리고 한국 가구의 재산을 이루는 압도적인 항목은 부동산이다.

한국 가구의 평균 자산(5억 2,727만원)에서 부동산(3억 7,677만원)이 차지하는 비중은 71%다.

하지만 대출금을 제한 실제 내 재산에서 부동산이 차지하는 비중은 더 올라간다. 이 비중은 87%로 90%에 육박한다.

내가 가진 재산에서 집 한 채 빼면 남는 게 없다는 말이 빈말이 아닌 것이다.








장태민 기자 chang@newskom.co.kr