[뉴스콤 장태민 기자] 대신증권은 31일 "BOJ의 YCC 정책 변경으로 J-REITs 섹터별 차별화가 심화될 것"이라고 전망했다.

장승우 연구원은 "향후 일본의 금리 인상 및 YCC 조정 가능성을 배제할 수 없기 때문에 J-REITs 투자 시 섹터 별 접근 전략이 유효하다"면서 이같이 밝혔다.

최선호 섹터로는 호텔과 주거 리츠를 제시했다.

두 섹터 리츠는 이자 비용이 상승하더라도 임대료 상승분이 이를 상쇄해 견조한 배당 성장이 이어질 가능성이 크기 때문이라고 밝혔다.

장 연구원은 "호텔 리츠는 최근 일본 내 관광객 급증으로 실적 개선세가 크게 나타나고 있다. 아울러 호텔 리츠 임대 수익은 대부분 매출 연동으로 계약돼 있어 2023년 큰 폭의 실적 개선이 기대된다"고 밝혔다.

올해 상반기 기준 일본 방문객 수는 1,071만명을 기록했다. 2022년 대비 +2,010%, 2019년 대비 -36% 수준이다.

5월 기준 호텔 리츠 평균/합산 영업 지표는 점유율 77.6%(+8.1%p YoY), ADR 18,018엔(+27.3% YoY), RevPAR 13,718엔(+45.5% YoY), 매출액 129억 엔(+51.7% YoY)을 기록했다.

장 연구원은 "일본 주거용 부동산 임대료는 2021년 하반기부터 상승세가 이어지는 가운데 주거 리츠는 임대차 재계약 시 임대료 상승 계약이 다수 일어나고 있어 중장기적으로 견조한 실적 성장이 기대된다"고 밝혔다.

5월 기준 맨션 규모별 월 임대료는 30m2 이하 89,602엔(+1.7% YoY), 30~50m2 139,228엔(+4.7% YoY), 50~70m2 213,290엔(+9.8% YoY), 70m2 초과 361,814엔(+7.6% YOY)라고 밝혔다.

J-REITs에서 큰 비중을 차지하는 오피스 리츠는 선별적으로 접근해야 한다고 밝혔다.

장 연구원은 "J-REITs 내에서 시가총액 비중이 가장 큰 오피스 리츠는 비우호적인 시장 여건이 지속됨에 따라 개별 리츠의 전략과 안정성 지표를 확인한 후 접근할 것을 권고한다"면서 "비우호적 시장 여건은 도쿄 내 대규모 오피스 공급으로 오피스 가격 및 임대료가 하락 추세를 이어가고 있는 점, 전기료 상승으로 운영 비용이 증가한 점, 이자 비용 상승으로 배당이 훼손되고 있는 것 등으로 파악된다"고 밝혔다.

그는 따라서 "개별 리츠의 신용 등급, LTV 비율 및 잔존 부채 듀레이션을 확인해야 한다"면서 "또한 디레버리징 및 자산 편출입을 통해 퀄리티를 유지 전략을 취하는 리츠에 주목할 필요가 있다"고 조언했다.

지난 금요일 일본은행(BOJ)은 7월 통화정책회의에서 기준금리를 -0.1%로 동결했고, YCC 상한을 +0.5%로 유지했으나, 시장 동향에 따라 10년물 금리가 +0.5%를 넘기는 것을 용인하기로 했다.

BOJ는 +0.5~1% 구간에서 금리가 급변할 경우 상황에 따라 신속하게 개입함으로써 금리 상승 속도를 제한하겠다고 발표했다.

BOJ의 YCC 정책 변경 당일 J-REITs 지수는 0.53% 하락한 1,890pt를 기록했다. 섹터별로 주거 -1.7%, 물류 -0.6%, 리테일 -0.6%, 복합 -0.5% 호텔 -0.3%, 오피스 -0.3%로 2023년 상반기 상승폭이 컸던 주거 리츠의 조정이 가장 컸다.




장태민 기자 chang@newskom.co.kr