[뉴스콤 장태민 기자] 신한투자증권은 18일 "미국 주택 경기가 반등하고 있으나 추세적 상승 흐름으로 이어지기는 어렵다"고 밝혔다.

임환열 연구원은 "미국 주택경기는 갈 길이 멀다"면서 이같이 예상했다.

임 연구원은 "미국 남부 주를 중심으로 가격 상승이 나타나고 있지만, 이는 금리 흐름으로부터 자유로운 고소득층을 중심으로 주택 매수 환경이 나타날 수밖에 없는 환경임을 보여준다"고 평가했다.

그는 "금리 하향세가 본격화되고 신용 여건이 완화되기 전까지 주택 경기는 굴곡진 흐름을 이어갈 것"이라고 전망했다.

■ 신규주택지표 개선과 주택시장 반등 조짐

올해 들어 미국 신규 주택 지표가 개선되며 주택 시장 반등 조짐이 나타났다.

신규 주택 착공 건수와 신규 주택 매매 건수는 올해 반등에 성공한 후 증가세를 유지하고 있다.

지난 5월 미국 신규 주택 착공 건수는 전월대비 22% 늘어난 연율 163만채로 집계됐다. 지난해 같은 기간 대비로는 6% 가량 증가하면서 주택시장 개선 기대감이 고조됐다.

미래 주택 건설 시장을 가늠하는 지표인 신규 주택 허가 건수 역시 증가세를 보였다. 신규 주택 허가 건수는 전월대비 5.6% 늘며 연율 149.6만채를 기록했다. 전년 대비 12% 감소했으나 예상치를 뛰어넘은 숫자였다.

임 연구원은 "미국 신규 주택 착공은 단독주택과 아파트를 중심으로 증가했다. 특히 작년 단독주택 착공 건수는 전체 착공의 65%를 차지한다"면서 "단독주택 착공 건수가 전체 주택 건설 경기를 좌우한다"고 지적했다.

미국에서 아파트 건설은 부동산 투기와 세금 정책 등에 영향을 크게 받는다. 반면 단독주택은 가계소득이나 심리 등 소비자 실수요와 더 밀접하게 영향을 받으므로 단독주택 착공 건수 움직임이 주택 경기를 잘 드러낸다.

단독주택 착공은 5월 전월대비 19% 증가했다. 전월대비로는 6.6% 감소했으나 감소폭이 크게 줄었다.

임 연구원은 "신규 주택 건축 허가 건수 역시 주목할 필요가 있다. 건축 허가는 주택 착공보다 1~3개월 선행한다"면서 "신규 주택 건축 허가가 주택 착공으로 항상 이어지는 것은 아니지만 두 지표 사이에는 밀접한 연관성이 있고 건축 허가는 콘퍼런스보드가 선정한 선행지표 구성항목 중 하나"라고 밝혔다.

주택 건축 허가 증가는 향후 주택경기의 반등 트리거로 작용할 수 있다.

주택 수요에 대한 선행지표로 알려져 있는 NAHB 주택시장지수도 기준치(50)를 상회하며 호조세를 보이고 있어 낙관적 전망을 키웠다.

NAHB 주택시장지수는 주택 건설 업체에 현재와 미래 주택 경기 전망 등에 대해 물은 서베이 지표다. 미래 주택판매에 대한 선행지표로 알려져 있다. 6월 NAHB 주택시장지수는 기준치(50)를 상회한 55를 기록하며 확장 국면에 진입해 주택 시장 개선 기대감을 자극했다.

주택 경기가 올라오면서 경기 개선에 대한 기대도 높아지고 있다. 주택 산업이 미국 GDP에서 차지하는 비중은 9~10%다.

임 연구원은 "2021년 하반기부터 주택 산업이 미국 GDP에서 차지하는 비중이 반등하기 시작했다. GDP 지출 측면에서 살펴본 주거용 투자의 성장 기여도는 작년부터 마이너스"라며 "주거용 투자 성장 기여도가 플러스전환할 경우 경기 회복세를 견인할 수 있다"고 전망했다.

올해 1분기 들어 주거용 투자 부진이 완화되며 GDP 기여도의 마이너스 폭은 상당히 줄었다.

그는 "주택 지표 가운데서 주택 건설이 특히 중요한 이유는 주택 건설이 증가하거나 감소하면서 다양한 산업에 파급 효과를 불러일으키기 때문"이라며 "주택 건설이 증가하면 철강과 목재 등 중간재 수요가 늘고 건설노동자의 고용이 증가한다"고 밝혔다.

주택경기의 파급효과는 주택 매매와도 관련이 깊다. 주택 경기가 개선되면 주택 매매가 늘고 그 결과 가구와 가전제품, 실내 장식품 등의 구매를 촉진한다.

이와 같이 주택 산업은 다양한 산업에 파급 효과를 미치기 때문에 주택 경기 반등이 경기 개선에 대한 기대감으로 이어진다. 최근 발표된 신규 주택 지표의 반등은 경기 하단 지지에 대한 기대감을 키웠다.

■ 신규 주택 중심으로 개선됐으나 기존주택 판매는 부진

주택 경기가 추세적으로 개선될 경우 하반기 경기 하단을 지지하며 경기 침체 우려를 불식시킬 수 있다.

임 연구원은 다만 "현재 반등의 성격을 규정한 후 주택 시장이 추세적 상승세를 보일 수 있는지 봐야 한다. 현재 주택 시장은 부문별 차별화가 진행되고 있다"면서 "신규 주택을 중심으로 개선됐으나 기존 주택 판매는 부진하다"고 밝혔다.

2010년대 기존 주택 판매는 연율 500만건을 기록했으나 지난 5월 기준으로 430만건에 그친다. 2021년 상반기 이후 기존 주택 판매 감소세가 이어지고 있다.

주택 시장 경기는 기존 주택 판매에 좌우된다. 주택 매매 건수의 80% 이상이 기존 주택이기 때문이다. 주택 판매 증가가 가구와 가전제품 등의 구매 확대로 이어지는 등 경제에 간접적으로 파급되는 효과가 크다.

이 때문에 기존 주택 판매 흐름 역시 신규 주택 착공 못지 않게 중요하다. 따라서 주택 경기 반등을 위해서는 기존 주택 판매 개선이 필요하다.

임 연구원은 그러나 "최근 상황으로 미뤄볼 때 반등이 쉽지 않은 상황"이라며 "기존 주택 판매가 올라오지 않으면서 신규 주택 판매가 호조세를 보이는 배경에는 주택의 낮은 재고가 자리한다"고 밝혔다.

주택 시장에 나와 있는 주택 매물이 없는 탓에 신규 주택에 대한 수요가 늘었고 그것이 신규주택 착공과 판매가 늘어난 결과로 이어졌다는 것이다.

신규 주택에 대한 수요가 늘면서 기존 주택 매매가 대비 신규 주택 판매가는 상승 흐름을 보이고 있다고 밝혔다.

임 연구원은 "주택 재고 감소는 금융위기 이후부터 지속돼 왔다. 대규모 경기 침체 여파로 노동력이 대거 이탈했고 이후 노동 인력이 부족해졌기 때문"이라며 "하지만 작년부터는 다른 양상이 전개됐다"고 밝혔다.

연준의 금리 인상으로 주택담보대출 금리가 급등하고 있어 주택을 보유하고 있는 많은 가구는 기존 모기지 조건을 유지하기 위해 주택을 매도하지 않는다는 것이다.

이른바 잠금효과로 인해 매매용 주택이 부족한 점은 최근 미국 주택시장의 새로운 문제점으로 떠올랐다고 밝혔다.

실거주 수요에 미치지 못하는 주택 공급으로 신규 주택에 대한 시장 수요가 늘었고 그 결과 신규 주택 허가 건수와 착공 건수가 증가했다고 분석했다.

그는 "모기지 30년 금리는 2021년 중순 2.7%로 저점을 기록한 이래로 중앙은행의 금리 인상과 맞물리며 지속적으로 상승해 왔다. 그 결과 현재 미국 모기지 금리는 7%에 근접한다"면서 "2년 전만 해도 낮은 모기지 금리에 대출을 받을 수 있었던 현재 주택 보유자는 보유한 주택을 팔고 높은 금리로 대출을 받을 유인이 없기 때문에 주택 매물이 부족하게 됐다"고 풀이했다.

모기지 금리가 급등하면서 모기지 대출 수요는 급감했다. 모기지 금리가 오르기 시작한 2021년부터 모기지 신청 현황을 나타내는 모기지 종합지수는 하락세를 보였다. 특히 주택 구매를 목적으로 하는 모기지 신청건수를 나타내는 모기지 구매지수가 하락하며 레버리지를 통한 주택 구매가 어려워졌음을 암시했다.

■ 부촌이나 소득이 높은 지역을 중심으로 주택 가격이 유독 높아져

임 연구원은 "신규 주택 매매건수가 반등하면서 주택 경기의 추세적 상승에 대한 기대감도 확산될 수 있다"면서 "주택 수요의 추세적 회복 가능성을 보기 위해 먼저 소득계층별 주택 구매 심리를 살펴볼 필요도 있다"고 밝혔다.

코로나 이후 주택 가격이 급등하면서 주택 가격이 높다고 생각하는 사람의 비율이 급속히 높아졌다고 밝혔다. 현재도 주택 가격이 높다고 생각하는 비중이 더 높으나 작년 중순 이후 이 비중은 줄어들고 있다고 밝혔다.

그는 "주택 매수 환경에 영향을 미치는 각각의 항목에서 소득계층별 답변이 차별화됐다"고 밝혔다.

미시간 소비자심리 서베이에서는 전체 응답 인원을 소득별로 3분위로 나눈다. 일부 응답에서 고소득층과 저소득층 간 응답이 갈렸다.

먼저 금리 수준이 주택 매수 환경에 미치는 영향과 관련해 고소득층이 가장 민감한 반응을 보였다. 즉 금리가 높기 때문에 주택을 사기 좋지 않은 환경이라고 답한 응답자가 고소득층에서 가장 많았다.

경제 불확실성과 자본이익 관점에서는 고소득층에서 낙관적 답변 비중이 높았다. 전체적으로 주택을 구매하기 좋지 않은 환경임은 모든 소득계층에서 동일하게 나타났지만 향후 경기 불확실성이 더 커질 것으로 예상한 비율은 고소득층보다 저소득층에서 두드러졌다.

임 연구원은 "자본이익 관점에서도 고소득층에서 자본이익 증가 기대가 더 컸다"면서 "고소득층은 이자율에 민감하지만 향후 경제 상황이나 자본이익 측면에서는 더 긍정적인 시각을 견지하고 있는 것"이라고 밝혔다.

그는 "높아진 금리 영향으로 모기지 신청 건수가 지속적으로 감소하는 추세가 지속될 경우 주택 구매를 위해 레버리지를 일으키는 비용은 커질 수밖에 없다"면서 "주택 매수가 늘어난다면 고가 주택을 중심으로 고소득자 내지 자산가 주도로 주택 구매가 이뤄질 가능성이 높다"고 했다.

세제 혜택 등 지역별 상황에 따라 수많은 요인이 산재해 있겠지만 최근 부촌이나 소득이 높은 지역을 중심으로 주택 가격이 유독 높아지고 있는 배경에는 이와 같은 요인도 하나로 작용하고 있다고 판단했다.

그는 "올해 들어 전년 대비 주택 가격 상승률이 높은 지역은 플로리다 주 마이애미와 탬파, 조지아의 애틀랜타 등 남부지역"이라며 "이들 지역에는 부촌이 형성돼 있고 은퇴한 노동자들이 주로 살고 있다"고 밝혔다.

그는 "반면 시애틀, 샌프란시스코 등지에서는 가격이 급락했다. 남부 지역보다 상대적으로 금리에 민감하게 반응했으며 그간 주택가격 상승에 따른 부담이 겹친 영향"이라고 풀이했다.

■ 코로나 이후 50만달러 이상 고가주택 판매 비중 확대

임 연구원은 거래되는 주택의 가격대 분포를 통해 소득계층별 주택 구매 패턴에 차이가 있는지 간접적으로 알아볼 수 있다고 밝혔다.

전미부동산협회에 따르면 신규주택은 30만~40만달러 대, 50만~75만달러대의 주택이 가장 많이 팔린다.

전체 신규주택 판매 건수 중 고가주택(50만달러 이상)의 판매 비중은 코로나 이후 급격하게 상승하기 시작했다.

임 연구원은 "고가주택 판매 비중이 코로나 이전 10~20% 수준에 불과했으나 최근에는 35%까지 상승했다. 고가주택 시장이 점차 커지고 있음을 확인할 수 있다"며 "더불어 주택 구매자들의 자금 조달 패턴 역시 변하고 있다"고 밝혔다.

주택 구매자는 모기지론을 통해 신규 주택을 구입하거나 현금으로 구입한다고 밝혔다.

모기지론 종류에는 FHA론과 VA론, 일반 은행 모기지 등이 있다. 일반 은행 모기지는 컨벤셔널 모기지로 불린다.

FHA론은 미국 연방주택국(FHA)이 인가한 대출기관에서 받는 대출로 신용점수가 낮고 주택 구입 자금이 부족하더라도 대출을 받을 수 있다. VA론은 미국 군인에게 혜택을 주기 위해 미국 보훈부(VA)가 보증하는 모기지론이다. FHA론과 VA론으로 자금을 조달해서 구입한 주택 가격의 중간값은 기타 조달 수단에 비해 낮으며 금리가 오르면서 해당 대출로 신규 주택을 구입한 건수는 하락했다.

일반 은행 모기지론을 통해 신규 주택을 구입한 경우 1분기 중간 가격은 51.6만달러였다. 현금으로 구입한 경우엔 44.8만달러다. 다만 평균값을 기준으로 보면 일반 은행 모기지론을 통해 구입한 신규 주택의 평균 가격은 58.4만달러였고 현금으로 구입한 경우 58.9만달러로 더 컸다.

임 연구원은 "주택을 현금으로 구입한 소비자 분포는 다수가 50만달러 밑의 주택을 구입하나 일부 소수 구매자가 현금으로 고액의 주택을 샀다고 해석할 여지가 높다"고 밝혔다.

그는 "자금조달 방식별 신규 주택 판매 건수를 살펴보면 모기지론을 통해 구매하는 건수가 줄고 현금을 통해 주택을 구매하는 건수가 늘고 있다"며 "다수 중산층 가구도 현금으로 주택을 구매하고 있다"고 밝혔다.

임대 비용 대비 주택 가격이 낮아졌다는 인식이 확산됐기 때문이라고 해석했다.

그는 "주택 가격에 약 1년 후행하는 임대료 가격은 아직 높은 수준을 유지한다. 반면 주택 가격은 충분히 낮아져서 현금 매수에 따른 이득이 더 커졌을 것이라고 짐작한다"고 밝혔다.

임 연구원은 "현재 고용시장은 타이트하고 임금 오름세 역시 유지되고 있다. 그러나 하반기 고용은 완만한 둔화가 예상된다"면서 "리오프닝 수혜에 따른 대면서비스 업종 고용 개선세가 약화될 것"이라고 전망했다.

리오프닝 수요가 확대되면서 해당 업종에서 노동 수요가 늘었으나 고용이 급증한 탓에 향후 조정을 보일 가능성이 높다고 했다.

기술, 금융업 중심의 감원 움직임은 진정 조짐이라고 평가했다.

그는 "향후 선제적으로 고용 충격이 나타난 고소득보다 중산층 이하 중심으로 수요 둔화 압박이 증대될 것"이라고 내다봤다.

코로나 이후 가계 자산은 급증했다. 이후 가계는 저축을 소진하며 소비를 늘렸다.

그는 "지금은 저축률이 낮아진 탓에 가계자산 증가세가 주춤해질 수밖에 없다. 지금까지 나타난 자산효과가 역으로 작용해 소비를 제약할 가능성이 있다"며 "이는 주택 매수 심리에도 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

타이트해진 신용 여건도 주택 시장 회복을 제약한다고 풀이했다.

지난해 이후 연준이 빠른 긴축을 단행하면서 은행의 대출 태도는 강화됐다.

그는 "기준금리 인상이 종료돼도 경제 전망이 악화되고 불확실성이 증대되거나 담보가치가 악화되는 등 불안 요인이 산재할 경우 은행의 대출태도는 강화될 것"이라고 예상했다.

향후 주택 시장의 가늠자 역할을 하는 NAHB 주택시장지수는 3개의 하위 항목을 가중평균해서 산출된다. 주택건설협회는 매달 회원 업체들을 대상으로 1) 현재 신규 단독주택 판매 현황, 2) 향후 6개월 동안 신규 단독주택 판매 양상 전망, 3) 신규 주택 부지를 방문하는 예상 구매자들의 수가 그것이다.

최근 발표된 자료에 따르면 현재 판매 현황과 향후 6개월 간 판매 전망은 올해 들어 반등했다. 현재와 향후 6개월 간 판매는 긍정적이라고 답한 응답자가 더 많았다. 예상 구매자들의 방문 건수 역시 반등했으나 기준치(50)를 하회한다.

방문 건수는 잠재 주택 구매자의 관심 척도이므로 방문 건수가 증가하면 향후 주택 경기에 대한 신뢰도가 상승한다.

임 연구원은 "이 지표의 과거 추이를 보면 나머지 두 개 하위 항목보다 낮은 것이 분명하다. 그럼에도 나머지 두 하위지수 대비 반등폭이 크지 않기 때문에 앞으로 흐름을 지켜볼 필요가 있다"고 밝혔다.

■ 금리 하향 본격화돼야 주택 본격 반등

그는 결론적으로 주택 경기가 반등하고 있으나 추세적인 상승 흐름으로 이어지기에는 시차가 상존한다고 평가했다.

임 연구원은 "신규 주택 건설은 계절조정을 거치긴 하나 큰 변동성을 보이는 지표로, 정확한 추세 확인을 위해서는 3개월 이상 발표되는 자료를 확인할 필요가 있다"면서 "그 밖에 현재 주택 시장 반등의 배경과 성격을 살펴본 결과 소득 계층과 지역 전반에 걸친 반등이 아닌 일부 소득 계층과 지역에 편중된 흐름이 나타나고 있다"고 밝혔다.

그는 "지역별로는 남부 주를 중심으로 가격 상승이 나타나고 있다. 고소득층이나 은퇴한 연령이 주로 주택을 구입하면서 나타난 변화"라며 "올해 들어 태평양 연안의 서부 주 도시의 가격 낙폭은 오히려 커졌다"고 지적했다.

그는 "높아진 금리에 따른 모기지 신청 건수 감소 흐름은 가계의 레버리지 확대를 주저하게 만들어 주택 경기 개선 시점을 지연시킨다. 금리 흐름으로부터 자유로운 고소득층을 중심으로 주택 매수 환경이 나타날 수밖에 없는 환경"이라고 풀이했다.

그는 "이전지출 축소와 저축 소진으로 가계 순자산이 감소 흐름을 보일 가능성이 높다"며 "대부분 가계는 모기지론을 통해 자금을 조달하게 되므로 높은 금리를 조달할 여력이 없는 가계는 주택 구매를 미룰 가능성이 높다"고 풀이했다.

따라서 현재 신규 주택을 중심으로 나타나는 주택 경기 개선 기대감이 추세적 상승으로 이어지기는 쉽지 않다고 판단했다.

그는 "금리 하향세가 본격화되고 신용 여건이 완화되기 전까지 주택 경기는 굴곡진 흐름을 이어갈 것"이라고 전망했다.





















장태민 기자 chang@newskom.co.kr