[뉴스콤 장태민 기자] 메리츠증권은 5일 "미국 주택지표 개선의 배경은 급격한 금리인상이 가져온 기존주택 매물잠김 현상 때문"이라고 밝혔다.

이승훈 연구원은 "미국 기존주택 거래가 부진한 가운데 매물도 줄어 적은 거래에도 호가가 반등했다"면서 이같이 분석했다.

단독주택 매물의 부족은 합리적 가격의 신축수요를 유발하고 주택착공으로도 연결된다고 밝혔다.

거래 증가가 수반되는 풀 리커버리(full recovery)를 위한 조건은 모기지 금리 하향 안정화라고 짚었다.

■ 급격한 금리인상 이후의 매물 잠김

올해 초 이후 미국 NAHB 지수와 허가건수의 반등, 단독주택허가/착공 증가, 케이스실러 주택가격 지수 상승 전환, 신규 주택판매의 3개월 연속 증가 등 광범위한 주택시장 지표의 개선이 나타나고 있다.

이런 현상에 대해 이 연구원은 "단편적 사실만 보면 구매력 개선에 기반한 수요 증가로 해석할 수 있지만 이와는 분명한 거리가 있다"며 "잠재적인 기존주택 구매자가 감내해야 할 원리금 상환부담은 소득대비 26%(23년 4월)로 서브프라임 직전 고점에 비해서도 높다"고 밝혔다.

주택가격 조정이 거의 없었던 상황에서 모기지 금리가 빠르게 상승한 결과라고 했다.

비밀은 급격한 금리인상이 가져온 기존주택 매물의 잠김 현상에 있다고 했다.

매수자는 금리가 높아서 주택을 사려 하지 않는다는 것이다. 매도자는 집을 팔면 새 집을 사야 하는데, 모기지는 저금리에 묶여서 고금리로 갈아탈 유인이 없다고 했다.

그는 "기존주택 거래가 줄었지만 매물도 줄어 공급은 타이트하다. 거래가 붙으면 호가가 뛰는 왜곡일 수 있다"며 "매매 용도의 단독 주택매물이 부족하다 보니 합리적 가격의 신축주택 수요가 생기고 이에 따라 새 집을 지어야 할 유인도 발생한다"고 밝혔다.

그는 "지금까지는 임대주택 위주로만 집이 지어졌다면 이제는 시장 왜곡을 교정할 차례"라며 "마침 건축비 부담이 줄어 허가 후 미착공 물량이 실제 착공으로 이어질 가능성도 커졌다"고 했다.

기존주택 거래가 수반되는 완전한 회복 조건은 모기지 금리의 하락이라고 짚었다.

이 연구원은 "모기지 금리는 10년물 국채금리에, 10년물 금리는 연준 금리인상 종착점 기대와 연동된다"면서 "연준이 시장 기대에 비해 매파적 행보를 강행하지 않는다면 완전한 회복이 임박했다고 할 수 있다"고 풀이했다.

지금까지 주거용 투자는 GDP성장을 방해하는 요인이었다. 향후 단독주택 중심의 착공 증가 가능성은 그 방향이 바뀔 가능성을 내포한다고 분석했다.

주택가격/임대료 상승에 연준이 적극적으로 대응해야 하는가 하는 문제에 대해선 동의할 수 없다고 했다.

이 연구원은 "주택매매 가격 상승은 매물부족에 따른 왜곡이며 전년대비로는 하락해 있다"며 "향후 1년 이상 가상임대료 CPI 하향 안정화 요인"이라고 밝혔다.

이어 "임대료 상승도 계절성 이상의 의미부여가 어렵다. 향후 수 분기 동안 주거비 CPI 상승률은 둔화될 것"이라고 관측했다.










장태민 기자 chang@newskom.co.kr