[뉴스콤 장태민 기자] 유안타증권은 9일 "미분양 증가엔 금리 상승이 주요 요인으로 작용했다"고 진단했다.

김현수 연구원은 "국내 부동산 유효 수요는 Leverage가 핵심변수로 금리 수준이 중요하다"면서 이같이 밝혔다.

과거 미분양 세대수 추이를 살펴보면 금리 수준이 낮아지는 시점에 감소세를 보이는 것을 확인할 수 있다고 밝혔다.

특히 2020년 이후 역대 가장 낮은 금리 상황에서 주택 실수요와 투자수요가 자극되면서 2007년 이후 가장 낮은 미분양 세대수(21.09)를 기록한 바 있다.

하지만 2021년 하반기부터 국내외 경제여건을 반영하여 국내 기준금리가 가파르게 상승하면서 상황이 반전됐다.

빠르게 감소했던 미분양 세대수는 대출금리 인상과 함께 빠르게 늘었다. 금리 상승은 부동산 시장에 부정적인 압력을 불러 일으킨 주요 요인이다.

김 연구원은 "2020년초 이후 가파르게 상승했던 아파트 실거래 가격지수는 하반기부터 가파르게 하락했다"고 지적했다.

저금리 상황 하에서 아파트 가격의 높은 상승세가 매수(불안)심리를 자극하고, 다시 가격 상승을 견인하는 순환 구조로 가격이 급등한 바 있다. 하지만 하반기 금리가 가파르게 상승하면서 매수심리가 급격하게 위축됐다.

김 연구원은 "2020년 12월 17만세대로 최대 월간 거래량을 기록한 아파트 거래량은 2006년 이후 최저 월간 거래량을 기록했다"고 지적했다.

대구와 경기도를 중심으로 미분양이 시작됐으며 이후 경북, 부산, 울산, 충남 등에서도 미분양이 증가했다. 2020년까지 평균 30%에 못 미치던 수도권 및 5대 광역시 비중은 2022년 9월 56%까지 비중이 확대됐다.

그는 "대부분의 경기 저하 지역에서 전년동월 대비 10% 이상 아파트 가격지수 하락했다. 수도권을 제외하면 과거 상승분을 반납 중"이라며 "가파르게 가중됐던 가격부담이 금리상승으로 인해 노출되는 것으로 보인다"고 판단했다.

금리와 물가 수준 높게 유지되는 점을 감안할 때 단기간 내 매수심리 회복은 어려워 보인다고 풀이했다.

미입주에 대한 우려도 증가했다고 분석했다.

김 연구원은 "민간아파트 초기분양률은 2022년 4분기에 크게 하락했다. 광역시 기준 30% 수준까지 분양경기 저하된 것으로 나타났다"며 "분양경기 저하에 더해 입주율도 하향세"라고 밝혔다.

수도권과 지방 입주율이 각각 75%, 60%까지 하락했으며 그 속도도 가파르다고 밝혔다.

그는 "분양가 대비 시세 저하, 높은 대출금리에 대한 부담, 세입자 확보 어려움 등으로 전반적인 아파트 시장이 비우호적인 상태"라며 "2023년에도 수도권 일부 지역을 제외하면 입주율 저하추세가 이어지는 중이며 회복시점은 불확실하다"고 분석했다.

■ 수도권 내집마련 10년 이상 소요...금리 등 고려시 주택구매여력 2012년 이후 최저

여전히 높은 집값이 부담이라고 진단했다.

국내 PIR은 2020년까지 등락폭이 크지 않은 모습을 보였으나, 주택가격이 크게 상승한 2021년 전국적으로 확대됐다. 2020년 전국 4.0배, 서울 9.2배 였던 PIR은 2021년 전국 5.3배, 서울 13.4배를 기록했다.

PIR 국내 상승폭은 주요국 대비해서도 상승폭이 컸다.

김 연구원은 "2022년 가격 일부 조정되면서 PIR도 소폭 하락한 것으로 확인되지만 일반적으로 PIR이 5배를 초과하는 경우 주택구입이 어려운 점을 감안하면 국내 주택가격은 매수수요가 위축될 수 밖에 없는 수준"이라고 평가했다.

그는 "주택가격의 선행변수인 주택구매력지수(HAI)는 2020년부터 하락하여 수도권 전반이 100 이하에 위치한다"며 "주택가격이 높아진 상황에서 고금리의 담보대출을 부담해야 하는 상황으로 구매여력이 낮아진 상황"이라고 밝혔다.

특히 서울은 22년 4분기 기준 주택구매력지수가 57.0을 기록해 소득의 절반 가까이를 대출원리금 상환에 사용해야 하는 수준이라고 밝혔다.

그는 "소위 영끌로 주택구입한 구매층이 다수 존재했던 시장 상황을 감안하면 크게 상승했던 아파트 가격은 조정 불가피할 것"이라며 "매수심리가 살아나기 위해서는 금리와 가격 수준 모두 안정화될 필요가 있다"고 했다.

가파른 주택가격 상승에 투자수요 뿐만 아니라 실수요까지 매수세에 가담하면서, 역대급 매도자 우위 시장이 형성됐으나 금리 및 물가 수준 가파르게 상승하면서 매수수요가 빠르게 실종된 상황이라고 밝혔다.

그는 "22년부터 초과공급 상황으로 진입했다. 향후 입주예정물량, 추계 세대수 등을 감안할 때 2025년까지 공급부담 이어질 것"이라며 "최근 부동산 규제 완화책이 연이어 발표되면서 수급동향이 다소 반등한 것으로 확인되나, 특례보금자리론 등을 바탕으로 실수요 위주의 거래가 소폭 반등을 견인한 것"이라고 추정했다.

주택 경기 회복에 대한 섣부른 기대는 시기상조라는 주장이다. 2023년 추가되는 분양 및 입주물량에 따른 수급상황을 지켜볼 필요성 있다고 조언했다.

2010년 이후 2020년까지 아파트 입주물량은 평균 31만세대다. 이후 2025년까지 평균 30만세대가 추가로 입주할 예정이다.

주택경기 회복 지연시 2023년말가지 미분양 12만 세대도 가능한 분위기라고 평가했다.

그는 "2023년 분양예정물량도 28만세대로 그 규모가 상당한 것으로 파악된다"며 "수도권에 가장 많은 공급이 예상되며, 부산, 충남, 경남 등 미분양 우려지역도 공급부담이 지속될 것"이라고 전망했다.

그는 "예정물량이 지연 또는 축소되더라도 위축된 주택시장 하에서는 2023년말 경 미분양 4만~6만 세대 증가가 가능하다"며 "공사진척도를 감안할 때 2023년 하반기부터는 준공후 미분양도 증가세를 보일 것"이라고 전망했다.

■ 지역별 회복수준 차별화

전반적으로 분양경기 회복이 요원해 보이는 상황에서 지역별 회복 수준 차별화가 나타날 것으로 예상했다.

미분양 규모에 최근 분양실적을 고려하는 경우 대구, 울산 뿐 아니라 충남, 경북, 전북도 경기 저하가 매우 높은 요주의 지역이라고 했다.

강원, 충북, 경남 등의 경우에도 2022년 일정수준의 분양실적을 달성한 것으로 보이나, 미분양 증감 규모나 70%가 되지 않는 지역 평균 분양률 등 감안시 분양경기는 여전히 높은 우려가 존재한다고 밝혔다.

김 연구원은 "분양경기 저하 우려가 높은 지역일수록 크레딧 이벤트 발생 가능성이 높을 것"이라며 "요주의 또는 주의 지역에서 사업을 진행중인 건설사나 PF보증 등을 제공한 증권사에 대한 모니터링이 필요할 것"이라고 했다. ]]]


















장태민 기자 chang@newskom.co.kr