[뉴스콤 장태민 기자] 지난해 더불어민주당이 임대3법을 강행 처리한 뒤 시간이 1년 남짓 흐르는 사이에 전세 물량은 줄어들고 전셋값, 매맷값은 더욱 뛰었다.

여당 정치인들이 임차인의 삶을 개선했다고 자평하는 임대3법은 전셋값 급등을 통한 고통을 선사했다. 계약갱신에 성공한 임차인들 역시 '미래의' 불안에서 자유롭지 않다.

지난해 상반기 여당이 임대3법을 밀어붙일 때 많은 사람들이 반대했다.

수급 원리를 아는 사람들은 임대3법이 시장질서를 왜곡해 집값 급등을 더욱 부추길 수 있다면서 큰 우려를 드러낸 바 있다.

예상했던 것처럼 임대3법은 많은 부작용을 불러 일으켰다. 하지만 여당과 정부의 칭송 속에 이 제도는 건재하다.

■ 임대3법

이른바 '임대3법'은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 말한다.

이 가운데 계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월 31일부터 시행에 들어갔다. 임대차신고제는 2021년 6월부터 시행에 돌입했다.

계약갱신청구권은 임대기간 종료 후 임차인에게 1회에 걸쳐 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 계약 갱신 시 2년을 더 보장 받기 때문에 총 4년을 거주할 수 있다. 임대인은 특별한 사유없이 계약갱신 청구를 거부할 수 없다.

임차인은 재계약을 원할 경우 계약 만료 2개월전 임대인에게 계약 갱신 의사표시를 해야한다.

전월세상한제는 계약갱신시 임대인의 임대료 인상을 5% 이내로 할 수 있다는 내용이다. 전세는 보증금을 5% 이내에서, 월세는 보증금과 월세 중 하나만 5% 이내에서 올릴 수 있다.

지난해 먼저 실행에 들어간 '임대2법'은 시행 직후부터 이미 큰 문제를 노출했다. 임대3법에 반대한 사람들의 단순 논리 대로 이 법들은 임대 물량을 줄여 전셋값과 매맷값 급등을 불렀다.

임대차신고제는 임대차 거래시 지자체에 신고하는 것을 의무화하는 제도다. 계약 30일 이내에 임대인이 관할 관청에 계약 세부 내용을 신고한다. 보증금과 임대료, 임대기간, 계약금과 중도금·잔금 납부일 등이 신고 사항이다.

통상 임차인이 보증금 보호를 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아왔지만, 임대차신고를 하면 확정일자를 받은 것으로 대체해 준다.

■ 4.15 대승이 부른 여당의 입법 독주

여당 의원들은 이미 2020년 이전부터 임대차 관련 법 개정을 벼르고 있었다.

하지만 2019년까지는 상대적으로 전월세 가격의 집값에 비해 덜 불안한 모습을 보였고, 여당도 힘으로 밀어 붙이는 데 한계를 느끼는 듯했다.

하지만 4.15 총선에서 전체 의석 300석 180석을 가져오면서 여당은 무엇이든 할 수 있는 압도적인 힘을 보유하게 됐다.

2020년엔 전셋값도 점차 불안 조짐을 보였다. 아파트 매매값이 이미 급등해 전반적으로 전세값도 끌어올리고 있었다.

집값이 감당할 수 없는 수준으로 뛰자 청약 당첨 확률이 있는 무주택자들은 청약을 위해 전세를 찾았다.이런 상황에서 대출 규제 등 각종 규제로 전세를 찾는 사람은 많아졌고 규제 위주의 정책은 매물을 줄였다.

예컨대 정부가 실거주 요건을 강화하면 전세 매물은 수급적으로 당연히 줄어들 수 밖에 없다.

아파트 공급 부족도 지속되면서 사람들이 원하는 지역이나 원하는 평형의 물건을 찾기도 힘들어졌다.

이런 과정에서 여당은 전셋값 안정을 위한다는 명목으로 드디어 임대3법 카드를 내보였다.

당시 많은 사람들이 여당의 '무모한 실험'에 대해 우려했다. 수급 논리를 아는 사람들은 이 제도가 '선한 의도와 반대로' 전셋값, 더 나아가 매맷값 급등으로 이어질 것이라고 염려했다.

임대2법이 먼저 시행되려는 시점부터 전셋값은 크게 들썩였다. 사람들이 선호하는 지역의 집주인들은 법이 시행되기 전에 보증금을 미리 올리려고 했다. 경제 논리상 너무나 당연한 반응이었다. 웃픈(웃기고 슬픈) 진실은 이 법을 발의한 민주당의 박주민 의원조차 이 보통 사람과 똑같이 행동했다는 점이었다.

■ 집주인과 세입자의 선택지

임대2법 시행 뒤 집주인과 세입자는 다른 전략으로 맞서게 된다.

우선 세입자로서는 계약갱신권이라는 '권리'를 법적으로 확보한 만큼 2년 더 '싼 값에' 살 수 있는 권리를 잘 활용하는 게 중요했다.

시세에 비해 적은 돈을 내고 살 수 있다는 것은 '기존' 임차인에게 큰 메리트로 다가왔다.

집주인을 '법 때문에' 돈을 더 올려 받을 기회를 잃게 됐다. 이런 집 주인으로서는 계약이 갱신되는 시점에 임대료를 한번에 올리는 수 밖에 없었다.

임대를 한 번 주게 되면 4년이 묶이기 때문에 일단 계약을 하는 시점에 집주인의 '최대한' 임대료를 높여서 받아야 했다.

정부의 가격 통제로 시세 대로 보증금을 못 받게 된 임대인 입장에선 신규 계약 때 보증금을 최대로 올려 받는 게 자연스럽다. 아울러 전세를 월세로 바꿔서 좀더 견고한 이익을 노리는 전략에도 신경을 쓰게 된다.

당연하지만 이런 제도는 전세 매물 감소와 전셋값 상승으로 이어질 수 밖에 없었다.

집주인에겐 다른 전략도 있었다. 정부의 가격 통제 때문에 선택지가 여의치 않다고 판단이 들면 본인이 직접 거주하면 된다.

집주인이 이익을 다소 포기하고 직접 거주하게 되면 계약갱신권 따위는 신경 쓰지 않을 수 있다. 집주인은 제도 변화로 인해 자신이 직면하게 되는 이익과 손실의 정도를 감안해 이런 선택을 저울질했다.

■ 임대3법의 예견된 결과

많은 사람들이 알고 있는 것처럼 임대3법은 집값 상승폭을 더욱 키운 도화선이 됐다.

지난해 하반기 계약갱신청구권과 전월세상한제 실시로 전세 매물은 크게 줄었고 매물 품귀 현상에 전셋값은 천정부지로 치솟았다.

전셋값을 낮추고 임차인 권리를 보호하겠다는 여당의원들의 선의는 당연하게도(!) 전셋값 급등으로 이어졌다.

전셋값 급등은 다시 매매값을 밀어올렸다. 천정부지로 치솟는 전셋값을 보면서 무리를 해서라도 집을 사려는 사람이 많아졌지만 매물은 부족했기 때문이다.

이런 현상은 상대적으로 집값이 쌌던 지역을 크게 자극했다. 서울 선호지역의 전셋값 급등은 서울 변두리와 경기지역 등의 전셋값·매맷값 급등으로 이어졌다.

집값 급등은 다주택자들의 투기보다는, 정부 정책 실패에 따른 실수요자들의 두려움에 의해 더욱 올랐다.

하지만 정부는 임대3법의 퍼즐을 맞추는 데 주력했다. 정부는 올해 6월 주택임대차보호법 상 주택에 해당하는 건물을 계약할 때 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원이 넘는 금액일 경우 무조건 신고해야 하는 전월세신고제를 시행했다.

정부는 임대3법의 마지막 퍼즐인 임대차 신고제를 적극 홍보했다. 정부는 임차인이 확정일자를 자동적으로 부여받게 돼 임차인 권익보호가 대폭 강화되고, 부동산매매 실거래 가격처럼 임대차 정보도 투명하게 공개돼 임차인의 거래 편의성이 높아진다고 칭송했다.

하지만 이미 실패한 임대2법에서 보듯이 이 법 시행도 리스크를 안고 있었다. 정부는 늘 한쪽 면만 보는 허술한 지적 능력을 갖고 있다.

임대차신고제는 전세에 이어 월세 매물마저 부족할 수 있다는 우려를 키울 수 밖에 없었다. 기존 임대차 관련법들이 전세를 없애는 성격이 강했던 상황에서 이젠 월세 부담을 더욱 키울 수 있다는 걱정이 고개를 들었다.

돈 좀 번다는 무주택자들은 전세 씨가 마르고 이제 월세 300, 400만원, 더 나아가 월세 500만원 시대가 열릴지 모른다는 식으로 신세 한탄을 하기도 했다. 소득이 높은 편에 속하더라도 집이 없으면 그만큼 주거 비용이 늘어나 생활의 질은 떨어진다.

문재인 정부 출범 뒤 집값이 너무 뛰어서 요즘은 내 집이 없으면 억대 연봉자도 '개털'이라는 말을 듣는 시대다. 무주택 고소득업자는 소득의 상당 부분을 세를 내는 데 써야 하는 시대다.

■ 임대3법 자화자찬하는 정부와 여당

7월 21일.

홍남기 경제부총리가 "임대차3법 시행으로 임차인 다수가 제도 시행의 혜택을 누릴 수 있었음을 확인했다"며 자화자찬했다.

부총리는 서울 100대 아파트의 경우 임대차 갱신율이 3법 시행전(1년 평균) 절반을 조금 넘는 수준(57.2%)에서 시행 후에는 10채 중 약 8채(77.7%)가 갱신되는 결과를 낳았다고 자평했다.

많은 사람들이 2년간 걱정없이 살 수 있게 됐으니 이 법의 혜택이 크다는 주장이었다.

하지만 80% 가까이나 되는 사람들이 갱신했다는 얘기는 새로 전셋집을 구하는 사람들이 더욱 집 구하기가 어려워졌다는 말이다. 세상사엔 양면성이 있지만, 정부 사람들은 복식부기를 할 줄 몰랐다.

공급이 저런 식으로 막혀버리니, 젠셋값은 더욱 상승압력을 받았다. 임대시장을 '2+2'로 규제하는 법안을 밀어붙인 뒤 1년이 지난 시점 서울 아파트 전세가격은 1억 3천만원 넘게 뛰었다.

서울에서 평균 5억원 정도에 전셋집을 구할 수 있었지만, 법 시행 1년만에 6억 5천만원 가까운 보증금을 마련해야 하는 지경이 됐다.

하지만 정부와 민주당은 이런 문제는 별로 신경을 쓰지 않고 '임대3법' 자화자찬에 나서곤 했다.

계약갱신제 등이 시행된 뒤 1년이 지난 올해 7월 더불어민주당의 윤호중 원내대표는 "임대3법으로 세입자 권리가 크게 강화됐다"고 역시나 자화자찬을 늘어놓았다.

■ 세상은 복식부기의 눈으로 봐야

정부와 여당 발표 대로 계약갱신제 이전 전세 갱신률이 57%, 계약갱신제 이후 경신률이 77%라면 기존보다20% 정도의 세입자들이 이사를 가지 않고 더 눌러살게 됐다는 얘기가 된다.

이는 그 만큼 전세 매물이 줄어든다는 의미다.

전세시장은 톱니바퀴처럼 맞물려 돌아간다. 예컨대 A가 나간 집을 B가 들어가고, B가 나간 집을 C가 메운다. 그 연결고리가 끊임없이 이어져 있으며, 이 시스템이 매끈하게 돌아가기 위해선 공급 물량이 버퍼를 가지고 있어야 한다.

하지만 상당한 비중으로 기존 전세집에 눌러앉는 사람들이 늘어나면서 수급의 매끈한 순환고리가 제대로 작동하지 않게 됐다.

분양가상한제 등으로 수지가 맞지 않아 민간 아파트가 제대로 공급되지 못하는 상황에서 각종 규제와 세금 인상 등 반시장적인 정책은 전세든, 매매든 사람들이 '원하는' 거주 수단은 크게 줄여놓았다.

정부나 여당의 칭송 속에 여전히 '임대3법'을 옹호하는 목소리도 들린다. 하지만 이런 사람들의 말을 들을 때는 그들의 '포지션'을 의심해봐야 한다. 그런 사람들은 전세나 집값이 올라야 유리한 포지션을 취하고 있을 가능성이 있다.

임대3법의 부작용은 통계로도 증명이 된다. KB국민은행 데이터 기준으로 작년 7월 전국 전세값 상승률은 -0.04%였다. 그 전 2019년 여름(7월)에도 전셋값도 0.06% 하락했다.

여름 휴가철은 전통적인 비수기이며, 전세가 상승세가 둔화되거나 하락까지도 나타난다.

하지만 작년 여름 이후 가을, 겨울로 이어진 시기에 일어난 전세대란은 모두가 알고 있다. 임대차 법안이 시행에 돌입한 7월 0.44% 급등한 뒤 지속적으로 올랐다. 여름 휴가철 전셋값 안정 혹은 하락이라는 패턴을 깨고 고공행진을 거듭한 것이다.

우리의 정부는 복식부기에 대한 개념 없이 단식부기에만 익숙한 사람들이다. 전셋값, 집값 급등이란 큰 문제를 야기한 뒤 기존 세입자의 주거 안정을 기했다는 논리로 국민을 속이려들었다.

■ 간단한 전세 경제학

한국의 주택 상황을 뭉뚱거려서 얘기할 때 총 주택이 2천만호, 임대용 주택이 8백만호, 임대 중 민간임대가 80%라는 식의 말을 한다.

임대3법은 민간임대 쪽에 불리한 내용이었다. 정부와 여당이 밀어붙인 새 법률은 임대인과 임대인 모두에게 특정 행위를 유발하게 된다.

경제학이 말하는 가장 간단한 임대인의 행동은 '시장 이탈'이다. 임차인의 취하는 행동은 '시장 진입'이다.

임대인은 자신이 직접 거주하는 방식을 택하는 등 임대주택 공급을 줄이는 식으로 대응한다. 반면 임차인의 지위 상승 때문에 전세를 구하는 사람의 수요는 늘어난다.

경제학적으로 볼 때 공급이 줄고 수요는 늘어나는 것이다. 수요와 공급 곡선을 그려보면 간단히 가격이 오른다는 사실을 알 수 있다. 가격은 새로운 공급자가 등장하지 않는 이상 계속해서 상승 압력을 받는다.

하지만 우리의 정부도 가만히 있는 않는다. 가격이 계속해서 오르는 것을 두고만 볼 수 없는 것이다. 정부는 결국 가격상한제를 통해 대응한다.

경제학은 정부가 시장을 잘못 규제할 경우 이중가격이 형성되며, 수급을 억압하는 인위적인 가격 통제는 블랙마켓(암시장)을 출현시킨다고 가르친다.

현재 이미 우리의 임대시장에선 이중가격제, 혹은 다중가격제가 작동하고 있다. 특정 지역에 따라 계약갱신용 전세와 신규 계약 전세 가격이 2배에 이르는 부작용도 나타났다.

전세로 옮겨다니는 일이 만만치 않다. 일단 '나'라는 사람은 내가 들어갈 집에 원래 살던 사람과 일정을 맞춰야 하며, 내가 나올 때는 우리 집에 들어올 사람과 스케줄을 맞춰야 한다. 물론 우리 집에 들어오려는 사람 역시 그가 살던 집에서 이같은 일정 조율을 해야 한다.

하지만 내가 옮겨 가려던 집에 사는 사람이 갑자기 '2+2'를 행사해 버리면 이런 구조가 깨져 버린다. 자유로운 거래에 규제에 개입하게 되면 흐름은 왜곡된다. 이런 과정에서 거래를 성사시키기 위해 웃돈을 얹어주는 식의 암시장도 생겨나게 되는 것이다.

■ 몸소 폐해 경험하고도 임대3법 칭송하는 경제수장

지난 해 마음씨 좋은 많은 한국 사람들이 경제수장 홍남기 부총리의 거처를 걱정해주기도 했다.

작년 10월 홍 부총리가 전세를 못 구해 힘들어 하고 있다는 소문이 파다하게 퍼졌을 때였다.

당시 부총리가 거주 중인 서울 마포구 전세는 2021년 1월 계약 만료를 앞두고 있었다. 부총리는 서울 마포구 염리동에 있는 마포래미안푸르지오(84.86㎡)에 전세로 살고 있었다. 계약시점은 2019년 1월이고, 전세 보증금은 6.3억원이었다.

그런데 집주인이 실거주 의사를 밝혀 그는 새 전셋집을 구해야 했다. 바뀐 임대차법에 의해 세입자는 1차례에 한해 전세계약을 2년 더 연장할 수 있지만, 집주인이 실거주 의사를 밝힐 경우 집을 비워줘야 한다.

그런데 문제가 생겼다. 당시 홍 부총리가 사는 아파트 단지의 전세 시세는 8억~9억원으로 그가 계약할 때보다 크게 뛰었다. 전셋값이 2년전보다 2억원, 3억원씩 뛰어 있는 상황이었지만, 그 대단지에 매물은 거의 없었다.

매물이 없자 세입자간의 경쟁에 불이 붙었고, 마음씨 좋은 한국의 많은 사람들은 경제부총리를 응원했다. 동네 아줌마들이 경제부총리에 대해 그토록 관심이 많았을 때가 있었나 싶을 정도였다.

이후 며칠이 지나지 않아 경제부총리 관련 또 다른 소식이 전해졌다.

2020년 8월초 9.2억원에 매매 계약이 체결된 홍 부총리 소유의 경기도 의왕시 아파트(전용 97.1㎡)가 2개월여가 지난 시점까지 잔금 납부가 미뤄져 등기 이전을 마치지 못했다는 소식이었다.

계약 당시 임차 계약을 종료하고 이사하기로 했던 기존 세입자가 임대차보호법 통과 후 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 밝혔다는 웃지 못할 얘기들이 들려왔다.

세입자는 주변 지역으로 이사를 계획했다가 전셋값 급등으로 살 집을 구하지 못한 것으로 알려졌다. 이후세입자가 계약갱신청구권 행사를 통보하면서 전입이 어려워진 매수인이 주택담보대출을 받지 못해 잔금을 치르지 못한다는 소식이 알려졌다.

이 과정에서 웃돈 등에 대한 얘기들도 흘러나오는 등 부총리 개인사에 관한 각종 소식들이 화제가 됐다. 간혹 부총리의 '팬'이 아닌 사람들이 있었는데, 이들 중 부총리의 위법행위 여부를 따져야 한다는 위험한 목소리를 내는 이들도 있었다.

대체로 많은 사람들이 우리의 경제부총리가 '자신이 만든 정책에 자신이 피해자가 됐다'는 식으로 걱정해줬다.

하지만 문재인 정부에서 대표적으로 장수하는 관료인 홍 부총리는 장삼이사들이 걱정해줘야 할 신분에 있는 사람이 아니다. 부동산이 급등한 지역에 자신이 소유권이 있는 집이 있었고, 가장 핫했던 지역 중 하나인 세종시 분양권도 쥐고 있던 사람이었다.

우리의 부총리는 전셋값 급등에 피눈물을 흘리는 서민들이 걱정해주거나, 동병상련을 느낄 만한 인물도 아니었다. 그들과는 전혀 다른 계급에 속해 있는 사람이었다.

부총리는 직접 시장 왜곡을 체험한 것으로 보였지만, 임대3법을 극구 칭찬했다.

■ 임차인 간에도 틈 벌려 '격차' 사회 공고히 하기

2020년 하반기 새 임대차법이 시행된지 1년 만에 서울 아파트 임대시장은 여태 한번도 경험하지 못한 요상한 상황을 맞이했다.

임대시장을 전전해야 하는 사람들은 전세 건수 감소를 몸으로 느끼고 있다. 그리고 전세 신규계약 보증금과 갱신계약 보증금 간엔 엄청난 간극이 벌어져 이중전세가가 당연시되는 사회가 됐다는 사실도 잘 안다.

국회의원 김상훈이 국토교통부로부터 받은 자료를 보면 2021년 상반기 서울 내 아파트 전세거래 신고 건수는 7만 3건으로 새 임대차법 시행 직전인 전년동기(8만 1,725건) 대비 13.9% 감소한 것으로 나타났다.

서울 내 아파트 신규계약 평균 보증금과 갱신계약 평균 보증금 간 격차도 9,638만원에 달하는 것으로 나타났다.

동일 지역 내 성능 차이도 없는 전셋집 간의 가격 차이가 이상한 법 개정으로 1억원 가까이 나는 것이다. 서울 25개 전 자치구에서 신규 보증금이 갱신 보증금보다 훨씬 높은 이중가격 현상이 공고화됐다.

1년 사이에 서울 아파트 전셋값이 1억 5천만원 가까이 뛰어 6억 5천에 육박한다. 이제 서울 아파트 전셋값은 문재인 정부 출범 당시의 매매 가격을 뛰어넘어 기록 갱신을 할 태세다.

전셋값이 천정부지로 치솟고 세입자 간에도 새로 집을 구해야 하는 사람과 계약갱신 카드를 쓸 수 있는 사람 차이의 격차가 벌어졌다.

하지만 계약갱신 카드를 쓰는 사람 역시 미래가 불안한 것은 마찬가지다. 갱신 청구권을 활용한 세입자는 다음 신규계약 때 더 많은 보증금을 부담해야 한다. 지난해 하반기 계약갱신을 반겼던 사람들도 내년엔 예상치 못한 고통을 각오해야 할 수 있다.

정부와 여당의 인위적인 부동산 가격 통제는 거래를 줄이고 시장을 왜곡시켰으며, '없는' 사람들의 미래는 불안감에 휩싸였다. 하지만 정부는 '임차인 권익을 한층 향상시켰다'는 자아도취에 빠져 있다.

문재인 정부 들어서 많은 사람들이 역대 경험해 보지 못한 자산 포트폴리오 변화를 겪었다.

아파트 값이 뛰어 불과 2,3년만에 20,30년간 벌어야 할 돈을 번 사람도 있고, 잠깐 한눈 파는 사이에 서울의 하층민(벼락거지)으로 전락하기도 했다. 정부는 집을 소유하지 못한 서울 하층 계급 사이에서도 인위적인 계급 분화를 이끌어냈다.

미국의 경제학자이자 문명 비평가인 제레미 리프킨은 오래전 정보화 사회의 진전으로 인한 '노동의 종말'을 예상하고 아직도 그 결과를 기다리고 있지만, 한국의 문재인 정부는 부동산 폭등을 통한 '노동(가치)의 종말'을 단 몇 년만에 실현시켰다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr