Updated : 2024-07-18 (목)

(장태민 칼럼) 집값 통계 차이와 서울아파트 상승 기세

  • 입력 2023-06-01 13:38
  • 장태민 기자
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[뉴스콤 장태민 기자] 최근 국민은행이 발표한 'KB 선도아파트' 지수를 보면 선도아파트 50지수가 상승 전환한 것으로 나타났다.

이 지수 상승률은 2월 -0.84%, 3월 -0.45%, 4월 -0.04%을 기록하면서 낙폭을 줄이더니 5월엔 0.1% 상승세로 돌았다.

이 지표는 전국 아파트단지 중에서 시가총액(세대수에 가격을 곱한 것) 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액 지수와 변동률을 나타낸 것이다.

이 지수는 전체 아파트 가격의 '선행지표' 역할을 한다. 최근 낙폭을 줄인 뒤 상승 전환하면서 전체 아파트값 상승 전환에 대한 기대를 높이는 것이다.

■ '선도 아파트' 서울 등 수도권 아파트 상승 전환 예고

국민은행 선도 아파트50 지수를 보면 작년 7월부터 하락 전환했다.

당연히 이 지수는 값비싼 서울의 대단지 아파트를 주축으로 구성된다.

시총 1위 단지는 송파구 헬리오시티로 시총 15.0조원이다. 2위가 송파구 파크리오(13.1조원), 3위가 반포자이(12.7조원)다. 평당 시세를 보면 헬리오시티가 5,608만원, 파크리오가 5,679만원, 반포자이가 8,875만원으로 잡혀 있다.

대단지 아파트 가격 흐름은 전체 아파트값에 큰 방향성을 제시한다. 최근 흐름은 서울 아파트값 '상승'에 무게를 둘 수 밖에 없게 만드는 것이다.

이 지수는 작년 7월 0.24% 하락으로 전환한 뒤 낙폭을 확대해 11월엔 3.14% 급락했다.

이후 작년 연말부터 낙폭을 줄이더니 5월에 상승 전환한 것으로 나타났다.

집값 통계에 대해선 늘 신뢰성이 문제되고 통계기관에 따라 각기 다른 수치가 나오지만, 올해 들어서 점차 가격이 상승으로 전환하려는 중이다.

■ 부동산원과 KB 데이터 차이나는 이유는

최근 아파트가격 주간 통계를 보면 '한국부동산원' 데이터에서 먼저 서울 아파트값 상승 전환이 나타났다.

한국부동산원은 지난 25일 서울 아파트 가격이 한주간 0.03% 올라 1년만에 상승 전환했다고 발표했다.

부동산원은 서울 아파트값이 작년 5월 2일(0.01%) 이후 1년 남짓만에 올랐다고 했다.

서울 내 송파구(0.26%), 강남구(0.19%)가 평균값을 끌어올렸다.

하지만 KB의 주간 아파트값 통계는 여전히 마이너스였다.

KB가 월요일 기준으로 내는 주간 서울아파트 상승률을 보면 -0.19%(4/24) → -0.13%(5/1) → -0.12%(5/8) → -0.17%(5/15) → 0.11%(5/22)를 기록 중이다.

연초 낙폭이 0.5%대를 기록하는 등 상당했으나 최근 하락률이 축소된 뒤 0.1%대 등락을 거듭하고 있는 것이다.

KB 역시 지난주 서울에선 송파구와 강남구 아파트값이 오른 것으로 잡긴 했지만, 상승률은 0.11%, 0.04%로 부동산원보다 오름폭이 제한됐다.

두 기관간 통계 차이가 나는 이유는 표본이 다르기 때문이다.

KB의 표본은 6.3만가구, 한국부동산은 3.6만 가구 수준이다. 즉 '전체'를 보려면 KB 통계가 낫다는 얘기다.

하지만 부동산원이 '대표 단지' 혹은 '큰 단지' 중심이어서 부동산원 데이터가 향후 가격 '방향성' 측면에서 나은 면도 있다.

조사방법도 차이가 난다. KB는 공인중개사들이 실거래가를 바탕으로 가격을 입력하게 한다. 그런 뒤 KB 자체적으로 검증하는 방식을 쓴다. 주변에서 볼 수 있는 KB 협력 공인중개사 사무소들은 중개를 많이 하는 곳이라고 볼 수 있다.

부동산원은 조사 담당자가 현장 조사와 데이터를 바탕으로 거래가 가능한 가격을 산출해 낸다.

아무튼 향후 전망과 관련해선 '상승 모멘텀'이 중요한 만큼 부동산원 혹은 KB선도아파트 데이터가 유용할 수 있다.

■ 거래 없다가 늘어나는 중...두 기관의 통계 차이는 당연

지난해 서울 아파트 거래는 서울 인구가 1천만명 내외가 된 뒤 가장 특이한 한 해였다고 볼 수 있다.

서울 부동산정보광장에 따르면 작년 10월 서울 아파트 거래량은 559건에 그쳤다. 작년 7월에 1천건을 하향 돌파한 645건을 기록한 뒤 10월에 저점을 찍었다.

지난해 서울 아파트 거래량은 1990년대 말 발생한 IMF 외환위기 때를 제외하면 찾아보기 어려울 정도로 드문 현상이었다.

아무튼 작년 10월을 저점으로 거래량은 다시 늘어나는 중이다.

올해 들어선 1월 1천건을 넘어선 1,418건을 기록했다. 2월 2,458건, 3월 2,981건, 4월 3,181건으로 늘어났다.

5월 데이터는 현재 집계 중이다. 거래신고는 부동산, 또는 부동산 권리 관련 매매계약 체결 후 30일 이내에 하면 된다.

기간을 얼마나 잡느냐에 따라 다르긴 하나 서울 아파트 평균 거래량은 5천건대, 6천건대다. 따라서 지난해 얼마나 거래가 없었는지 알 수 있다.

아울러 아파트 실거래가격이 20% 이상 급락했다고 하는 주장 역시 조심스럽게 볼 필요가 있었다.

거래가 평소에 비해 1/10 토막 난 상황에선 가족간 거래와 같이 '시장가격'으로 보기 힘든 직거래 비중이 높아져 실상을 왜곡할 수 있었기 때문이다.

연말, 연초 주변에선 "집값이 폭락했다고 해서 찾아갔더니 살 수 있는 물건이 없더라"는 말을 하는 사람들도 있었다.

특수 거래가 많이 포함된 데이터는 실상을 제대로 보여주지 못하는 것이다.

지난해 거래가 말라버린 상황에서 실거주자보다 투자자들이 개입하는 대단지 위주로 가격 급락과 급등이 나타났다.

하지만 1천 세대급 단지에서 조차 1년간 거래가 한 건도 없는 등 서울 아파트는 최근 매우 특이한 흐름을 보였다.

따라서 표본이 KB보다 적은 한국 부동산원 데이터에서 지난해와 올해 가격 하락과 상승이 빨리 나타났던 것이다.

■ 집값 상승세가 파급되는 수급 메카니즘

지난해 거래가 없는 상황에서 그나마 거래는 투자자들이 개입하는 대단지 위주로 이뤄질 수 밖에 없었다.

특히 지난해 금리 급등 등으로 체력이 좋지 않은 투자자들은 매물을 던질 수 밖에 없었다. 재무상태가 좋지 않은 갭 투자자 등이 버티질 못했다.

이에 따라 20%, 30% 급락한 급매들이 출현했다.

하지만 연말, 연초 일부 발 빠른 투자자들이 그 물건을 저가에 매수하자 한발 늦은 투자자들이 안달을 내면서 가격을 더 올렸다.

서울 송파와 같은 대단지 아파트 밀집 지역에서 일어난 일이다.

이미 연초부터 지난해 가격이 급락했던 일부 단지를 중심으로 가격이 급반등하자 특정 대단지에선 매수, 매도 호가가 괴리를 벌이면서 다시 거래량이 줄어들기도 했다.

그렇다고 다시 전반적인 거래량이 죽는 것은 아니다. 매수 타이밍을 놓쳤다고 판단하는 투자자들은 인근 단지를 기웃거리면서 '상대적으로' 싼 단지를 찾는다.

이후 상대적으로 싸 보이는 단지 가격이 오르면 급반등했던 곳 역시 재차 상승 압력을 받는다. 이런 과정을 통해 송파 인근 지역에서 시작됐던 아파트값 상승세가 주변으로 번져간 것이다.

최근 일부 대단지에서 아파트값이 오르는데 다른 곳에선 가격이 꽤 크게 떨어지는 일도 벌어졌다. 거래량이 매머드, 대단지를 거쳐 중소형 단지까지 확대되는 과정에서 일어난 일로 볼 수 있다.

거래가 아예 되지 않던 곳에선 여전히 낮은 호가가 유지되고 있었고, 이를 채가는 사람들이 나타난 것이다. 이러면 가격은 당연히 떨어진 것으로 잡힌다.

이 과정을 통해 급한 매물들이 소진되고 거래량이 늘어나면 전체적으로 아파트값이 상승 흐름을 타는 그림이 만들어진다.

즉 서울 아파트 거래량이 5천건, 6천건을 넘어서 분위기를 타기 시작하면 전체적으로 중소형 단지 매물까지 소화하면서 전반적인 가격 상승 압력을 높일 수 있는 것이다.

한국의 아파트 거래량은 변동성이 상당하다. 중앙값 5천, 6천건에 모여 있기 보다 분위기를 타기 시작하면 단기간에 한달 거래량 1만건을 넘기도 한다.

서울과 주변 수도권은 묶여서 돌아간다.

여전히 공급 부담에 따른 하락 압력을 받는 인천 지역 아파트값 급락세도 최근 진정되고 있다. 아울러 경기 지역도 거래량이 지난해와 비교하면 크게 늘었다. 이 지역의 수요들이 서울로 몰릴 때 서울의 상승 압력은 과열된다.

■ 부동산원의 옛이름 감정원의 '해괴한' 과거

한국감정원(現 한국부동산원) 데이터는 2018년부터 큰 말썽을 나타냈다.

서울 아파트가 폭등하던 시기에 KB가 0.4%, 0.5% 주간 아파트값 상승률을 표기할 때 한국감정원은 0.1%대의 낮은 상승률을 발표하곤 했다.

그 이전엔 대체로 KB와 감정원 데이터는 큰 차이를 보이지 않았지만, 2018년부터 데이터가 아주 이상해지기 시작했다.

과거 한국의 집값 통계는 주택금융에 특화된 주택은행이 맡았다. 하지만 이후 주택은행이 국민은행에 합병된 뒤 정부는 한국감정원을 '공식적인' 국가 집값 통계 기관으로 활용했다. 감정원은 상당기간 더 빠르고 정확한 시세를 생산해 나름의 역할을 했다.

하지만 사람들은 몇년 전부터 공인중개사를 찾아 가격을 직접 확인해야 했다. 현실과 감정원의 괴리는 엄청났기 때문이다. 당시 정부는 모로쇠였다.

몇년 전 서울 아파트값이 50% 이상 뛰었을 때 김현미 국토장관이 아파트값이 10% 남짓 올랐다고 주장해 빈축을 샀다.

지난 2020년 7월 김현미 국토장관은 국회에 출석해 "정부 기본 통계상으로 3년간 서울 아파트 가격은 14% 올랐다"고 당당하게 말했지만, 경실련은 14%가 아니라 53% 올랐다고 맞서기도 했다.

현실의 아파트값은 당연히 후자였으나 김 장관은 '국가가 공인한 통계를 말할 수 밖에 없다'는 어처구니 없는 우격다짐식 답변을 내놓았다.

이후 감정원은 부동산원으로 이름을 고쳐 새롭게 편제한 표본을 바탕으로 통계를 내고 있다. 몇년전 발생한 '국가' 통계 왜곡의 미스테리는 아직 정확히 밝히져지 않았다.

■ 거래 실종 뒤 살아나는 국면...서울 아파트값 상승 시간 문제 아닐까

올해 1,2월만 하더라도 언론에 나와 집값 전망을 하는 사람들은 대부분 올해 하반기, 내년 상반기까지 집값을 계속 빠질 것이란 식으로 얘기를 하곤 했다.

지난해 급락했던 일부 대단지 아파트값은 올해 초부터 반등하기 시작했지만, 대부분 무시하는 분위기였다.

거래신고 1달 시차 등을 감안할 때 현장을 뛰지 않는 소위 '전문가'들의 감각은 무뎌 보였다.

서울 아파트값이 대단지 위주로 반등하려는 모습을 보이는 국면에서도 예컨대 부동산PF 사태 등이 터져 한국 부동산 대폭락이 일어날 것이란 주장들도 적지 않았다.

아울러 지난 해 말부터 올해 들어서까지 둔촌 주공을 둘러싼 '주술사'들의 저주도 대단했다.

둔촌 주공에 대해 청약 미달, 너무 높은 분양가 등을 들먹이면서 그 동네 30평대 분양가가 무슨 13억대냐는 식의 감정적 평가도 많았다.

언론들도 비슷한 분위기였다. 언론들이 광고를 못 받아서 그런지 둔촌 주공의 '실패'가 집값 급락의 신호탄이 될 것이란 식으로 떠들어 댔다.

작년 12월 1순위 청약 평균경쟁률 3.7:1을 '실패'로 마음대로 규정하면서, 저 곳에 들어간 사람들은 마이너스 피를 감수해야 할 것이란 식으로 비웃었다.

하지만 현재 상황은 어떤가.

이제 올림픽파크포레온이라는 좀더 고급스러운 이름으로 불리기도 하는 둔촌 주공의 입주권은 며칠전 18억원까지 거래됐다.

물론 정부는 1·3 부동산 대책 등을 통해 실거주 의무 폐지, 중도금 대출 규제 폐지, 전매제한 축소 등을 공언하면서 '둔주의 위기'를 좌시하지 않았다.

부동산 거래 실종 등으로 내수경기와 세수가 흔들리는 상황에서 정부가 상황을 방치하긴 어려웠다. 이런 움직임들과 맞물려 서울 아파트를 둘러싼 분위기는 반전되고 있었던 것이다.

물론 여전히 서울 아파트값이 재차 빠질 것이란 주장도 많이 남아 있다.

일부 지역을 중심으로 나타나는 아파트값 반등에 무게를 두기 어렵고 집값이 오르더라도 데드 캣 바운스에 불과하다는 식으로 폄하하기도 한다. 경기도 좋지 않고 금리도 높아 이러다 말 것이란 주장들도 여전히 많다.

하지만 현재 송파에서 강남으로, 그리고 또 다른 인근지역으로 서울 아파트 값 상승세는 확대되려는 모습을 보이고 있다.

올해 초부터 강화된 서울 아파트 분위기 전환 기세는 이어지는 중이다.

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장태민 기자 chang@newskom.co.kr

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