[뉴스콤 장태민 기자] 이번주 민주당의 한정애 정책위의장은 "정부·여당은 1주택자에 대한 장기보유특별공제 폐지를 검토한 적이 없다"고 말했다.
한 정책위의장은 21일 최고위원회의에서 "실거주자나 불가피한 비거주 1주택자에 대해선 혜택 유지가 필요하다는 입장"이라며 이같이 밝혔다.
지난 주말(18일) 이재명 대통령이 SNS를 통해 거주 목적이 아닌 주택의 양도 차익에 대한 과세를 정당화하면서 장특공제를 손보겠다는 입장을 취한 것과 온도 차이가 났다.
부동산 시장이 아직도 '장특공 문제'로 뜨거운 가운데 여당 정책위의장의 발언이 혼선을 초래했다는 비판들도 보인다.
■ 장특공 폐지 관련 여당의 혼선
이번주 여당의 한정애 정책위원장은 '장특공제 폐지는 검토한 바 없다'고 힘주어 말했다.
하지만 범여권 의원들은 이미 국회에서 장특공 폐지를 위한 입법을 예고한 상태다.
민주당 의원들과 민주당 덕분에 국회의원 뱃지를 단 의원들 상당수가 이미 현행 장특공제를 폐지하려는 움직임을 보인 것이다.
지난 8일 윤종오 진보당 의원, 이광희 민주당 의원 등은 현행 장특공제를 폐지하고 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 모든 개인의 세금 감면 한도를 평생 2억원으로 제한하는 내용을 담은 소득세법 개정안을 선보였다.
현행 소득세법은 1가구 1주택자의 경우 2년 실거주 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하에 대해선 양도소득세를 물리지 않는다.
12억원을 초과하는 주택은 10년간 보유하고 거주하면 최대 80%(보유 40%, 거주 40%)의 장특공제를 받아 양도세를 줄일 수 있다.
이처럼 장특공제 폐지를 위한 법안이 탄력을 받는 상황에서 여당 정책위의장은 '검토한 바 없다'고 한 것이다.
정책위의장이 이말을 한 이유는 '당론'이 아니기 때문일 것이다. 아무튼 범여당 의원들 중 상당수는 장특공제 폐지에 찬성하고 있다.
또한 이재명 대통령이 '정당하지 못한' 장특공제에 대해선 폐지를 주장하고 있어 향후 어떤 식으로든 수정될 것이란 예상도 강하다.
여당 정책위의장이 '장특공 폐지'를 부인하는 것은 지방선거를 앞두고 있기 때문이라는 의심도 많다.
장동혁 국민의힘 대표가 자중지란을 일으키면서 민주당 지지율이 빠지지 않게 큰 도움을 주고 있지만, 여당은 일단 지방선거를 안전하게 이기길 원한다.
이에 따라 청와대와 여당이 짜고 치는 고스톱처럼 이 문제를 관리하는 중이라는 의심도 많다.
부동산 시장에선 정부와 여당이 6월 선거가 끝나기 전까지는 말을 조심하고, 7월 세제개편을 발표할 때 각종 세제 개편을 단행할 것이란 의구심이 팽배하다.
■ 윤종오 등 10인의 주장...그 논리는?
윤종오 진보당 의원은 지난 8일 "현행법은 1세대1주택에 대해 양도가액이 12억원 이하인 경우 양도소득세를 내지 않고 12억원 초과주택도 10년간 거주한 뒤 팔면 양도차익의 80%를 공제해주는 장기보유 특별공제를 두고 있으나, 장기보유 특별공제는 주택을 사고 팔 때마다 양도차익의 일정 비율에 세금 감면 혜택을 주기 때문에 고가주택으로 계속 바꿔가며 큰 차익을 낼수록 더 많은 혜택을 보는 역진적 문제가 있다"고 지적했다.
윤 의원은 "그 결과 고가주택의 장기투자 수익률이 높아져 강남 등 상급지를 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화되고, 나아가 해당 지역은 물론 수도권 집값 상승의 원인이 되고 있다는 지적이 있다"고 했다.
그는 "이에 양도차익의 일정 비율을 감면해주는 장기보유 특별공제를 폐지하고, 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도(2억원)를 정하는 세액공제 방식으로 전환해 고가주택에 대한 과도한 혜택을 줄이고 부동산 시장을 정상화해야 한다"고 밝혔다.
윤 의원의 이 발의에 대해 이광희 민주당 의원 등이 공동발의자로 참여했다.
하지만 이런 류의 법안을 통과시켜 세금 압박을 강화하면 각종 부작용을 부를 수 밖에 없다는 우려도 많다.
윤종오 의원과 같은 사람들은 가격이 대폭 오른 집을 팔 때 세금을 대거 물리게 되면 집값이 하향 안정될 것으로 생각하지만, 부동산 경제라는 게 이들의 생각처럼 1차원적으로 돌아가지 않는다.
집값이 하향 안정되기 보다는 오히려 각종 부작용을 부를 위험이 큰 정책이다.
■ 부동산 모르는 여당 정책위의장...집값 폭등 원인은 그저 '투기꾼 탓'
한정애 정책위의장은 '장특공제 폐지'가 당론이 아니라는 점을 강조한 뒤 "지금은 내 집 마련을 간절히 원하는 국민을 생각하며 투기로 인한 집값 상승, 투기 주택의 장기 보유 장려로 인한 매물 잠김, 불로소득에 대한 과도한 혜택으로 인한 불평등 심화에 대해 머리를 맞대고 같이 고민할 때"라고 했다.
여당의 정책위 의장조차 집값 상승의 원인을 몰라 '투기꾼 타령'만 하고 있다.
최근 서울 집값이 대폭 오른 이유는 투기꾼 때문이 아니라 '실수요자' 때문이다. 여당의 정책 브레인이라는 사람조차 이것저것 따질 겨를도 없이 투기꾼 탓을 한다.
최근 서울 내 중하급지 집값이 폭등한 이유는 실수요자들의 두려움 때문이다. 공급이 없는 데다 대출도 제한되다 보니, 일단 '노도강금관구' 등 서울 하급지에서라도 집을 장만해야 한다는 위기감이 작용했다.
아울러 일각에선 '정부가 계속 집값을 올리는 정책을 쓰니' 내 집 마련은 빠를수록 좋다는 입장을 보이기도 한다.
아무튼 지금은 서울에 워낙 주택공급이 없다보니 정부는 장기 보유하고 있는 1주택에서도 매물을 이끌어내고 싶어하는 모습이다.
■ 장특공 폐지, 산수를 통해 비교해 보자
이재명 대통령은 2026년 2월 27일 성남시 분당구 수내동 아파트를 매각한 것으로 알려졌다. 대통령은 '솔선수범' 차원에서 살지 않는 집을 매각했다.
투기를 병적으로(?) 싫어하는 한국의 대통령은 투기목적의 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다면서 몸소 실천력을 보인 것이다.
분당구 수내동 양지마을 금호1단지 전용면적 164㎡ 아파트를 당시 시세보다 약 2~3억 원 낮은 29억원에 판 것으로 전해졌다.
오랜기간 민주당의 브레인 역할을 하던 참여연대에 몸 담았다가 정부·여당과 틀어진 김경률 회계사 등은 등기부등본을 근거로 '아직 팔리지 않았다'는 주장을 제기하기도 했다.
아무튼 대통령이 1998년 3.6억원에 취득해서 2025년까지 1가구 1주택으로 실거주했다고 전제하고 29억원에 매도했다고 했을 때 현재의 방식대로 계산하면 양도소득세는 9,300만원 정도가 나온다. 하지만 장특공이 폐지되면 세금은 무려 6억원을 넘어서게 된다.
고가 주택을 장기간 보유한 사람들은 장특공 폐지시 엄청난 세금을 물어야 할 수 있는 것이다.
다만 이재명 대통령은 SNS를 통해 장특공 폐지를 세금폭탄이라고 주장하는 것은 거짓선동이라고 했다.
하지만 장특공을 폐지하면, 서울 아파트에 10년 넘게 거주한 1주택자의 양도세는 10배 넘게 폭증하는 경우가 생긴다.
이번엔 이재명 대통령의 집 외에 좀더 일반적인 아파트로 대입해 보자.
10년 전인 2016년에 서울 아파트를 8억원에 사서 15억 원에 팔려는 경우를 계산해 보면, 현 소득세법에 따르면 양도세는 282만원만 내면 된다. 10년 거주에 따른 40%, 10년 보유에 따른 40%를 공제받기 때문이다. 장특공 폐지시 세금은 3,595만원으로 12배가 뛴다. 보는 관점에 따라서 4천만원 정도면 크게 안 보일 수도 있다.
10년 전 12억 원에 사서 실거주했던 아파트를 25억 원에 팔면 현재는 80% 장기보유특별공제를 받아서 양도세가 3,410만 원 정도 부과된다. 하지만 장특공제가 사라진다면 양도세는 무려 2억 7162만 원으로 8배나 뛴다.
이 정도의 사례라면 사람들이 집을 팔지 않을 가능성이 더 높아지지 않겠는가.
■ 장특공 폐지시 매물이 더 안 나올 수 있는 이유
서울 고가주택 장기 보유자들은 대부분 엄청난 '미실현 이익'을 얻고 있다.
하지만 장특공 폐지 후 주택을 매각하게 되면 엄청난 양도차익을 세금으로 내야한다.
이 손실을 줄이기 위해 사람들은 이사를 자제하면서 집을 팔지 않고 버티려고 할 수 있다.
집을 파는 대신 자녀에게 증여하거나 아예 매물을 내놓지 않아 '매물 잠김 현상'을 심화시킬 가능성이 있다.
아울러 집을 파는 순간 '더 가난해지는' 마법에 걸리게 된다.
집을 팔면서 거액의 세금을 무는 순간 동등한 규모나 같은 수준의 집을 매입하기가 불가능해진다.
'장특공'은 그간 물가 상승에 따른 가치 상승분을 보전해주고 장기 거주자의 주거 안정을 돕는 장치로 기능해왔다. 하지만 폐지시 이익 상승분을 토해내고 기존보다 여건이 좋지 않은 집으로 옮겨야 한다.
이러면 사람들이 정상적인 매매 대신 증여, 법인을 활용한 매매 등 다른 방식의 매매를 택하거나, 아예 눌러 앉아 버릴 수도 있다. 실질적으로 거주이전의 자유가 침해되는 결과가 초래될 수 있는 것이다.
또 일부 범여권 의원들이 제안하는 것처럼 '세금 감면한도 2억원'을 적용하게 되면 고가주택에 사는 사람들은 크게 화를 낼 것이다.
경제학 등을 공부한 사람이라면 화폐가치 하락분에 대해서까지 세금을 매기는 것은 조세 원칙 중 하나인 '실질과세의 원칙'에 어긋난다고 주장할 수도 있을 것이다.
아무튼 이런 식이면 공급이 더욱 위축되면서 서울 집값은 더욱 상승 압력을 받을 수 있다.
물론 이러면 정부는 보유세를 높이면서 재차 공격을 강화할 수 있을 것이다.
<참고자료>
윤종오 진보당 의원 안 대로 장기보유특별공제(장특공) 폐지 및 2억원 세액공제 전환 시, 10년 전 10억원에 매입해 30억원이 된 서울 아파트(10년 실거주) 계산식:
장태민 기자 chang@newskom.co.kr
