[뉴스콤 장태민 기자] 이재명 대통령이 지난 주말(18일)에 올린 '장특공 폐지 관련 글'이 계속해서 논란을 일으키고 있다.

이 대통령은 당시 '장특공제 폐지는 집 한 채 가진 실거주 국민에게 세금 폭탄 안기는 것'이라구요?' 라는 제목의 글에서 장특공 폐지 관련 세간의 우려를 반박했다.

하지만 대통령의 반박을 재반박하기도 하는 모습도 나타나는 등 논란이 이어지는 중이다.

특히 대통령이 사실을 왜곡한 부분도 있어 이를 지적하는 목소리들도 나오고 있다.

■ 대통령의 무지 혹은 가짜뉴스

대통령은 "양도세 장기보유특별공제는 '거주여부와 무관하게' 오로지 장기보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아 주는 제도"라며 "장기거주에 대해 양도세를 깎아 주는 제도는 따로 있다"고 주장했다.

이 대통령 자신이 '거주여부와 무관하게'를 강조하기 위해 따옴표를 쳤다.

이 말을 하기 전 "공적책임을 가진 정치인과 언론이라면 거짓말로 국민을 속여선 안 된다"고도 했다.

하지만 장기보유특별공제(장특공)는 거주와 무관하지 않고 유관하다. 대통령이 팩트를 오해하고 있었던 것이다.

사실 부동산이나 세속적인 일에 관심이 많거나 공인중개사 공부를 해 본 사람이라면 많이들 알고 있는 내용이다.

1세대 1주택자가 해당 주택에서 2년 이상 실거주한 경우 보유 기간에 다른 공제율(최대 40%)과 거주 기간에 따른 공제율(최대 40%)을 합쳐 최대 80%까지 양도소득세를 공제 받을 수 있다.

양도가액 12억원 초과 고가주택 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택자에게 '보유기간(년)×4%+거주기간(년) ×4%'해서 공제률을 구한다.

안타깝게도 거짓말로 국민을 속인 사람은 이 대통령 자신이다.

대통령이 '거주여부와 무관하다'고 오해했기에, 대통령의 뒤이은 주장, 즉 "'장특공제 폐지는 실거주 1주택자에게 세금폭탄'이라는 주장은 논리모순이자 명백한 거짓선동"이라는 결론은 성립되지 않는다.

틀린 전제를 기반으로 내린 결론이기에 논리학 시험이라면 0점 처리될 수 있는 주장이다.

■ 장특공 산식, 오해 피하기 위한 사족



장특공 혜택을 받기 위해선 보유기간이 최소 3년 이상이어야 한다. 2년 보유하고 2년 거주했다고 해서 16%를 해주지는 않는 것이다.

보유와 거주가 각각 최대 40% 한도이기 때문에 '맥시멈' 한도를 오해하지 않도록 해야 한다. 예컨대 15년을 보유했어도 보유 공제는 60%가 아니라 40%만 적용되는 것이다.

2년 거주는 필수라는 점을 까먹지 말아야 한다. 만약 거주 기간이 2년 미만이라면 이 'A×4%+B×4%' 공식 자체가 성립되지 않는다. 보유기간에 대해서만 연 2%(최대 30%)를 해주는 일반 공제로 넘어가게 된다.

즉 일반 공제는 연 2%씩 적용되며, 최대 15년 이상 보유 시 30%가 한도가 된다.

예컨대 주택을 10년 보유했더라도 2년 거주만 한 경우엔 '보유10년×4%+거주 0%=40%'가 공제되며, 2년 거주도 안한 경우엔 '보유10년×2%=20%'가 공제되는 것이다.

장기보유특별공제에서 기간 계산은 '월' 단위를 올림하거나 반올림하지 않고 버림(절사) 한다. 따라서 3년 11개월 29일을 보유했더라도 4년이 되지 않았다면 3년으로 간주한다.

■ 장특공 폐지의 매물 잠김 우려...이제 1주택자에게 '내놓아라'?

대통령은 세간에서 많이 내놓는 우려인 '장특공 폐지의 매물잠김 효과'에 대해서도 우려할 일이 아니라는 듯한 입장을 취했다.

상식적으로 생각할 때 크게 가격이 오른 주택을 장기 보유한 사람은 '장특공 폐지 시' 집을 잘 안 내 놓으려 할 것이다.

안타깝게도 대다수 국민에게는 세금을 더 내서 국가재정에 기여하려는 의지가 그리 커 보이지 않는다.

하지만 마음씨 좋은 우리의 이재명 대통령도 일단 이 부분은 수긍한 듯했다. 그러더니 '단계적 폐지'를 얘기했다.

대통령은 "(장특공을) 갑자기 전면 폐지하면 그럴 수도(매물 잠김을 부를 수도) 있겠지만 점진적, 단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 다 해결되겠지요"라며 "예를 들어 공제폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후엔 전부폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것"이라고 했다.

대통령의 이 얘기는 다주택자 양도세 중과 유예 폐지와 연관해서 생각해 볼 수 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일에 종료되며, 5월 10일부터는 중과세율이 부활한다.

부동산을 잘 아는 사람들 사이에선 이제 다주택자 물건을 나올 만큼 나왔기 때문에 매물 잠김이 이어질 수 있다는 우려들이 제기된다.

따라서 대통령이 다주택자 매물 부족을 1주택자의 매물을 통해 벌충해 보려는 것 아닌가 하고 의심하기도 한다.

대통령이 다주택자들에게 '집을 팔라'고 한 뒤 이제 1주택 장기보유자에게 '집을 팔라'로 다그치는 듯한 그림이 만들어진 것이다.

■ 장특공 폐지한 뒤 '못 박고 싶은' 대통령

이 대통령은 이번에 확실한 정책을 통해 장특공 부활을 막고 싶다는 욕심마저 드러냈다.

대통령은 "실거주 1주택, 직장 등 이유로 일시적으로 비거주한 실거주용 1주택 등 정당한 보유주택 외에, 투자·투기용 부동산의 보유부담을 선진국 수준으로 강화하면 버틸수록 손실이 되겠지요?"라고 적었다.

하지만 '실거주용'을 판단하는 것도 쉬운 일이 아니다.

'실거주'라는 단어는 객관적인 사실을 담보해주지만, '실거주용'이라는 단어엔 주관적인 의도가 묻어있기 때문이다. 실거주 문제를 어떻게 정의할 것인가를 높고 세무 행정 등에서 상당한 혼란을 나타날 수도 있다.

아울러 대통령이 '선진국 수준으로 부담을 강화하면' 못 버틴다고 주장하지만, 부동산 전문가들은 한국은 이미 부동산 매매와 보유시 부담이 큰 나라라고 주장하기도 한다.

서울 지역의 한 공인중개사는 "한국의 취득세, 종부세 등은 특히 비합리적"이라며 "부동산 취득, 보유, 양도 관련한 세금 부담 전세계에서 상위권에 속한다"고 말했다.

일각에선 한국의 보유세는 '특히 적다'고 주장하기도 하지만, 해외의 경우 취득시점의 가격을 기준으로 보유세를 매기는 경우도 쉽게 엿볼 수 있다.

주요국의 보유세 산정 방식은 국가와 지역마다 다르지만, 현재 시점의 가치를 기준으로 하는 방식과 취득 시점의 가치를 기준으로 하는 방식이 병존하거나 혼합돼 있다.

20년, 30년 전 매수한 집값으로 기준으로 매기는 해외 쪽 보유세율과 현재의 가격을 기준으로 매기는 한국의 보유세를 동일선상에서 평가할 수 없다.

미국 LA 근처에서 거주하는 필자는 한 지인은 "특별히 집을 개조하거나 증축하지 않는 한 미국 캘리포니아 같은 지역은 예컨대 취득 당시의 가격을 기준으로 세금을 매긴다"고 했다.

이밖에 재산세를 소득세에서 공제해 주는 제도, 건축분(감각상각 고려)과 토지분에 대한 과세 차이 등이 있어 한국과 단순 비교하기 어려운 경우도 감안해야 한다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr