[뉴스콤 장태민 기자] 지난해 GDP 대비 가계대출 비율이 100% 선으로 둔화됐다.

최근 금융감독원, 한국은행 등에 따르면 GDP 대비 가계대출 비율은 100.8%를 기록한 것으로 나타났다.

이 비율은 2018년말 91.8%, 2019년말 95.0%로 늘어나더니 2020년말엔 100%를 넘겨 103.0%로 올라갔다.

이후 2021년말엔 105.4%로 더 높아지면서 우려를 키웠다. 하지만 2022년말 104.5%로 둔화됐으며, 작년말엔 100%선 근처로 더 낮아진 것이다.

일반적으로 경제가 성장하면 가계부채도 증가한다. 절대적인 가계대출 규모보다 훨씬 중요한 것은 경제 규모와 비교한 빚의 크기다.

■ GDP 가계대출 비중 100% 선으로 둔화...가계부채는 주택 거래와 맞물려

지난 2022년엔 부동산 거래가 실종되면서 가계대출이 감소했다. 당시는 거의 처음 보는 부동산 거래의 혹한기였다.

이후 2023년 거래량이 차츰 늘면서 가계대출은 다시 증가세로 돌았다. 하지만 대출은 주로 주택 실수요자 위주로 정책자금에 의존했다.

증가폭은 10.1조원 수준으로 예년에 비할 바가 못됐다. 특히 최근 급등기와 비교하면 소소한 수준처럼 보이기도 한다.

가계대출은 2018년 75.2조원, 2019년 56.2조원 늘어난 바 있다. 이후 2020년 112.3조원, 2022년 107.5조원 급증해 한 해 대출 증가액이 100조원을 넘겼다.

이는 아파트값 폭등세와 정확히 맞물린다.

아파트 값은 속등세를 이어가다가 2020년~2021년엔 역대 최대폭(금액기준)으로 폭등한 바 있다.

높아진 집값, 집값 추가 급등에 대한 우려로 당시 가계대출이 100조원 넘는 '세자리수' 증가세를 보였던 것이다. 집값이 높아지면 당연히 대출규모도 커질 수 밖에 없다.

결국 2021년 가을 무렵 정부가 대출을 사실상 금지하다시피 했으며, 결과적으로 거래는 실종되고 내수경제는 큰 타격을 입었다.

■ 부동산 거래 죽이면 가계부채 비중은 축소

장기간 서울 아파트 거래량은 월평균 6천건 정도였다. 거래가 잘 될 때는 1만건을 넘는다.

하지만 정부는 집값이 제어되지 않자 2021년 하반기엔 매매 자체를 없애다시피하는 정책을 썼다.

그해 8월까지 4천건을 넘던 서울아파트 거래량은 연말(12월)엔 1,129건으로 뚝 떨어졌다.

정부 정책과 이미 폭등한 집값, 정책금리 인상과 시장금리 상승은 거래를 더욱 죽였다.

결국 2022년 10월엔 559건밖에 거래가 되지 않는 '기이한' 현상이 나타났다.

사람들은 집을 사기도, 팔기도, 이사를 다니기도 어려워졌다. 각종 내수경제들도 큰 타격을 입었다. 부동산과 직접 관련된 중개업체, 인테리어 업체 뿐만 아니라 각종 가전, 가구 업체들까지 도무지 찌푸려진 인상을 펼 수가 없었다.

결국 거래 자체가 이뤄지지 않아 경기에 대한 부담이 커지자 바뀐 정부는 정책적으로 규제 완화에 나서야 했다.

지난해엔 특례보금자리론과 같은 정책자금 대출 등으로 거래량이 지속적으로 증가했으며, 8월엔 서울 아파트 거래량이 3,899건까지 늘어났다.

하지만 금융당국은 상반기 거래량 증가와 함께 집값 상승에 대한 우려가 재연되자 다시금 대출 규제를 강화했다.

특례보금자리론 등 부동산 관련 유동성 확장 정책으로 집값 급등 우려가 재차 커지자 유동성을 옥죄는 정책을 다시 빼든 것이다.

정부의 부동산 유동성 축소 움직임, 강남 개포의 6700세대 대단지인 디에이치퍼스티어아이파크 입주 등으로 서울 아파트값도 하락 압력을 받는 가운데 거래는 다시 위축됐다.

아무튼 현재까지 나와 있는 가장 최신 통계인 작년 11월 서울 아파트 거래량은 1,839건으로 다시 크게 축소된 상태다.

■ 부동산 급등 재연되면 어려워지는 가계부채 관리

올해와 내년 등 아파트 물량 부족 우려로 집값 상승에 대한 전망들도 적지 않다.

단군 이래 최대 재건축 규모인 둔촌 주공(올림픽파크포레온) 입주가 당초 2025년 초에서 올해 11월로 당겨진 게 공급 측면의 위안거리다.

하지만 PF 우려와 건설경기 침체 등으로 올해, 내년 전반적인 공급 물량은 부족하다.

올해 집값은 놓고는 전망이 엇갈린다. 다만 서울 아파트 전셋값은 오를 것으로 보인다.

정부가 '전세사기'를 과장하면서 공급 부족을 심화시키면서 아파트 선호를 부추긴 데다 서울지역 전세가율은 50%대로 낮은 편이기 때문이다.

당분간 전체 아파트 신규 공급이 부족한 데다 올해 기존 아파트에선 임대차법 시행 4년차의 계약갱신청구권이 전세 공급을 더 줄일 수 있다.

현재 서울 아파트값이 제한적인 하락 흐름을 이어가고 있지만, 향후 전세값이 오름폭을 키우면 매매가격을 지지할 수 있다. 이런 분위기에서 거래량이 늘어나면 집값은 다시 전반적으로 상승 압력을 받을 수도 있다.

올해 초 개포 대단지 입주가 마무리되고 집값이 다시 상승기미를 보이면 가계부채 관리도 다시 어려워질 수 있다.

이런 상황에서 금리의 역할은 중요하다. 최근엔 높아진 금리 부담으로 부동산 투자 레버리지를 일으키기 곤란했던 만큼 자칫 금리를 낮췄다는 다시금 아파트값을 자극할 수도 있다.

2020년 코로나 사태 발발 당시 미국이 제로금리로 회귀하자 한국이 덩달아 0%대 기준금리 실험을 했지만, 결국 안 그래도 불안하던 부동산 가격을 더욱 자극했다는 평가들도 적지 않았던 게 사실이다.

■ 가계부채 관리의지와 부동산 수급 불안, 한은이 쉽게 금리 내려선 안되는 요인

2020년~2021년 서울 아파트값이 역대 최대폭으로 폭등한 데엔 정부의 각종 주택정책 실패가 큰 원인이었다.

여기에 한은의 저금리 정책이 '일조'했음을 부인하긴 어렵다.

이는 현재 내수경기 부진 속에서도 한은이 금리 인하를 주저하는 요인으로 판단된다.

집값과 가계부채가 맞물려 있는 만큼 최근 정부와 한은은 부채의 안정적 관리를 위해 원칙을 강조하고 있다.

정부는 매년 가계부채 증가율을 경상 성장률 이내가 되도록 관리하고 가계대출 전반에서 차주의 미래 상환능력을 감안한 대출관행을 정착시키겠다고 강조하고 있다.

예컨대 DSR 적용범위와 내용을 획기적으로 개선해 '주기형 대출 활성화' 등 차주의 상환위험이 안전하게 관리될 수 있도록 제도적 기반을 마련할 것이라고 했다.

당장 서울 아파트 공급을 획기적으로 늘리는 일이 불가능하다. 그렇다고 내수경기 부양을 위해 빚을 독려하기도 어려운 게 한국경제의 현실이다.

■ 한은 금리인하를 어렵게 할 요인, 부동산

저금리와 빚은 성장과 경기 활성화를 뒷받침하는 촉매제지만 부동산 리스크를 키울 수 있다.

한은 총재도 이런 리스크를 고려하고 있다. 한은 총재는 전날 금통위에서 자칫 금리를 쉽게 내렸다가는 집값만 자극할 수도 있다는 입장을 보였다.

이창용 총재는 현 시점에서 부동산 관련 금리인하 리스크를 이렇게 표현했다.

"현재 금리를 인하할 경우에 부동산 가격으로 갈 가능성이 더 크다라는 것은 꼭 중립금리에만 관련된 건 아닙니다. 기본적으로 경기 상황을 봤을 때 현재 경제 활성화에 다양한 투자처가 있는 경우라면 금리 인하를 했을 때 경기부양 효과가 굉장히 있겠지만, 현 상황에서는 오히려 부동산 가격이 조정되는 국면에 있는데 섣부른 금리 인하가 부동산 가격 상승으로 연결될 수도 있습니다."

총재는 자신이 집값 상승을 예상하는 게 아니라 금리발 부동산 상승 리스크를 관리할 필요성이 있다는 점을 강조했다.

"꼭 금리를 낮추면 집값이 오른다고 예측하기보다는 부동산 시장을 연착륙시키는 것이 굉장히 중요하는 차원의 얘기입니다. 우리나라는 부동산 가격 자체가 높은 편입니다."

이 총재는 자신은 부동산 가격이 하향 안정화되길 원하고 그렇게 하기 위한 노력을 하고 있지만, 자신도 집값을 예측하기 어렵다고 했다.

올해 미국과 한국 등에서 기준금리 인하가 시작될 것이란 전망이 대세지만, 부동산은 향후 국내 통화정책 완화에 있어서 간과하기 힘든 변수다.




















장태민 기자 chang@newskom.co.kr