[뉴스콤 장태민 기자] DB금융투자는 7일 "부동산PF가 만기연장으로 시간을 벌었지만, 그 만큼 차환 위험이 커졌다"고 밝혔다.

박경민 연구원은 "브릿지론이 착공 전환되지 않으면서 2022년부터 3~6개월의 대출 만기 연장이 이어지고 있으나 이는 리스크를 쌓아두고 있는 셈"이라며 이같이 밝혔다.

박 연구원은 "중, 후순위 트렌치를 적극 취급하던 2금융권의 보수적 대출 태도로 이자비용 및 대주단 미확보가 이어지면서 채무불이행 사례는 늘어날 것"이라고 전망했다.

그는 "증권사 PF 익스포저 중 50%(11.9조원)가 내년 상반기까지 만기도래하고 이 중 브릿지론은 7.3조원으로 전체 브릿지론 익스포저의 90%를 차지한다"고 우려했다.

PF 구조조정 가능성이 높아지며 PF-ABCP 금리 A1등급 4.5~5.3%, A2등급 6.5~8%대까지 상승했고 특히 부동산 경기둔화 우려로 A2등급과 A1등급간 양극화가 지속되는 중이라고 밝혔다.

따라서 고금리 장기화가 이어지면 부실사업장을 중심으로 차환리스크가 확대될 것이라고 내다봤다.

박 연구원은 "부동산 PF시장은 부양, 매각 수익→본PF 상환→브릿지론 상환의 선순환이 어려워졌다"면서 "수도권과 지방의 미분양 주택은 정부의 부동산 규제 완화책으로 2월 고점 이후 감소했지만 전국 6.1만세대로 2019년 침체기의 6만세대 수준"이라고 밝혔다.

그는 "특히 준공 후 미분양이 늘고 있으며 8월 기준 80%가 지방에 집중돼 있다. 대구, 경북을 중심으로 사업장 부실화 가능성이 높아졌다"면서 "분양시장 침체로 미착공 PF잔액비중(23년 1분기기준 약40%)이 증가했다"고 밝혔다.

자금조달, 공사비 부담에 인허가 이후 착공이 지연되고 있기 때문이다.

그는 "뿐만 아니라 중소형 증권사, 새마을금고의 신규 PF가 급감하는 등 금융기관이 PF 대출에 부수적 태도를 지속하고 있다"면서 "PF-ABCP 시장의 신규발행이 줄며 10월 기준 PF잔액은 전년비 16% 줄었고 결과적으로 브릿지론의 본PF 전환 차질이 장기화될 것"이라고 내다봤다.

새마을금고 등 주요 대주단의 자금회수가 문제의 시발점이 될지 봐야 한다고 밝혔다.

박 연구원은 "10월 18일 강남 르피에드 청담PF 브릿지론 4,640억원이 만기연장에 실패했다. 매입가가 높아 사업성 확보가 어려운 일부 서울 브릿지론의 리스크가 부각된다"면서 "선순위 대주인 새마을금고가 만기 연장에 반대하는 등 유동성 관리로 부동산PF 익스포저가 감축 기조를 보이는 중"이라고 밝혔다.

새마을금고의 건설 및 부동산 산업 대출잔액은 56조원으로 비은행 전체 잔액의 44%에 달하고 연체율이 급등(공동대출 연체율 20%)하고 있어 자금회수가 불가피하다고 진단했다.

그는 "만기연장 실패시 토지 경,공매 처분으로 이어지면 공동대주단 중 변제순위가 중, 후순위인 금융기관의 원금 회수가 불가능해 손실 인식이 빨라질 수 있다"고 우려했다.

증권사 브릿지론 중 새마을금고 공동참여 비중은 중소형사가 23.4%, 대형사가 2.4%로 중소형사의 위험이 높다고 밝혔다. 브릿지론의 담보자산인 토지의 23년 경매 낙찰가율이 63.5%에 불과한 반면 브릿지론의 평균 LTV가 70%를 상회해 중후순위 대주인 중소형 증권사, 캐피탈사의 손실이 확대될 것이라고 내다봤다.

시공사 책임준공 리스크를 모니터링할 필요가 있다고 밝혔다.

박 연구원은 "건설원가 상승, 분양시장 침체, 대출 난항 등으로 다수 사업장에서 건설사의 책임중공 기한이 도과했다. 책임준공 미이행 사례가 증가하면서 건설사의 PF채무인수 부담이 높아졌다"면서 "올해 8월 기준 시공사 채무인수 사업장 비중은 17.7%로 2024년 2월 기준 누적 56.4%가 예상된다"고 밝혔다.

그는 "책임준공형 관리형 토지신탁 방식의 PF사업 부실 확대도 문제"라며 "2021년 부동산 호황기 시공사가 1차 책임중공확약을 제공하고 미이행시 신탁사가 2차 책임준공확약을 제공하는 방식의 책임준공형 관리형 토지신탁을 통한 개발사업이 증가했다"고 지적했다.

이 방식은 오피스텔 등 비주택 비중이 높고 새마을금고 등 제2금융권 금융사가 대주단을 구성하며, 시공사 도급순위 300위 미만 사업장이 30%에 달하는 등 지역 중소 건설사가 시공사로 주로 참여해 중소 건설사와 신탁사의 리스크를 모니터링할 필요가 있다고 밝혔다.

박 연구원은 "올해 상반기 금융기관 부동산PF 대출잔액은 133.1조원으로 2020년 대비 44% 늘었다. 새마을금고 관리형토지신탁 대출잔액이 16.3조원 포함시 149조원에 달한다"면서 "지표상 연체율이 높지 않으나 브릿지론 만기연장시 이자지급 조건을 후취로 변경하면서 연체, 손실인식이 지연되는 경우가 많아 실질잠재부실은 높다"고 밝혔다.

그는 "PF대출잔액은 보험>은행>여전사>저축은행>증권>상호금융 순"이라며 "증권사는 연체율과 고정이하여신비율이 각각 17.3%, 21.9%로 업권 내에서 가장 높다"고 지적했다.

다만 대주단 모집 등 금융주선을 주로 담당하고 금액이 적은 중후순위 대주로 참여하는 경우가 많아 자기자본대비 연체대출 규모는 낮은 수준이라고 밝혔다.

여전사, 저축은행도 고정이하여신비율이 4.6%, 3.8%로 높다고 밝혔다. 여전사는 PF 대출잔액이 26조원으로 많고 주로 중대형 개발사업에 대주로 참여하고 저축은행은 대출잔액은 5조원으로 적지만 높은 LTV, 높은 비주택 비중, 소규모 사업장 중심 참여 등 잠재부실 우려가 업권 내에서 가장 높다고 밝혔다.

박 연구원은 다만 "대주단 협약, 9.26 주택공급 활성화 방안 등 정부의 지원 의지가 높은 점은 긍정적이고 자금 조달, PF 대출 보증 확대 등의 대책이 이어지고 있다"면서 "부실 PF사업장의 근본적 재구조화 문제는 아직 잔존해 있으나 금융기관의 재무적 완충력은 양호한 수준이어서 시스템 리스크로 확산될 가능성은 높지 않다"고 진단했다.

하지만 2024년 상반기까지 부실사업장 구조조정 과정에서 노이즈가 발생할 수 있어 단기자금시장 조달 의존도가 높은 하위등급 여전사를 중심으로 PF 리스크가 다수 부각될 수 있다는 점에 주의해야 한다고 밝혔다.

그는 "PF대출 자산건전성 및 회수 가능성이 저하된 금융회사, 건설사의 신용등급 하락 압력이 확대될 것"이라며 "PF 익스포저에 따른 업종 내 양극화가 이어질 것"이라고 전망했다.

그는 다만 "구조조정을 통해 근본 대책이 현실화되면 오는 오히려 불확실성이 해소되는 요인이 될 수 있고 중기적 관점에선 우량등급 여전채 투심이 회복될 수 있다"고 덧붙였다.












장태민 기자 chang@newskom.co.kr