[뉴스콤 장태민 기자] 한국은행이 21일 법정보고서인 금융안정보고서를 통해 부동산이 경착륙하지 않은 데 대해 안도했다.

이종렬 부총재보는 이날 설명회에서 "부동산 경기가 경착륙하지 않은 것이 다행이라고 생각한다"고 말했다.

이 부총재보는 그러면서 "가계부채 비율이 더 상승하지 않도록 관리하는 것이 무엇보다 중요하다"고 밝혔다

■ 주택가격 급락 우려한 한은의 안도

한은은 21일 금안보고서를 통해 "주택시장은 2023년 들어 정부의 부동산시장 안정대책 등으로 부진 정도가 다소 완화됐으나 고금리, 실물경기 위축에 따른 우려가 지속되고 있다"고 평가했다.

주택가격의 급격한 조정은 가계의 순자산 축소와 재무건전성 악화로 이어진다. 한은은 이를 걱정했다.

한은이 2022년 가계금융복지조사를 활용해 추정한 결과 2021년 하반기 이후 이어진 주택가격 조정으로 가계의 평균 순자산은 2021년말 4.4억원에서 2023년 3월말3.9억원으로 약 0.5억원 감소했다고 분석했다.

상환능력이 취약한 고위험가구의 비중(금융부채보유 가구 대비)도 2.7%에서 5.0%로 확대된 것으로 파악했다.

다만 전세가격 하락으로 임대 가구의 전세보증금 반환부담이 크게 증대됐음에도 임대 가구의 보증금 반환 능력은 대체로 양호한 것으로 분석했다.

한은이 전세 임대 가구의 보유 금융자산 처분과 차입을 통한 보증금 차액(현재 보증금-하락 후 보증금)에 대한 반환 능력을 점검해 본 결과 크게 우려스럽지는 않은 것으로 판단한 것이다.

가구들은 통상 보유 금융자산을 먼저 처분하고 이를 초과하는 보증금 차액을 차입한다.

한은은 전세가격이 2023년 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 2023년 중 24.2조원으로 추정했다.

이는 이 기간 중 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288.8조원)의 약 8.4% 수준이라고 밝혔다.

한은은 다만 "전세 임대 가구(116.7만가구)의 대다수가 보유 금융자산과 추가 차입 등을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가된다"면서 "차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구의 비중은 약 4.1∼7.6%"라고 분석했다.

■ 한은이 본 미분양 리스크...건설사 재무건전성 저하시킬 가능성

주택경기 부진으로 미분양주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 빠르게 증가해 3년 4월말 전국 기준 7.1만호를 기록했다. 다만 이는 과거 PF부실 사태 시기인 2009년 3월의 16.1만가구와 비교할 때 여전히 낮은 수준이다.

민간아파트의 초기분양률과 분양물량 소진율도 크게 하락했다. 전국 기준 초기 분양률은 기말 기준으로 20년 96.6% → 21년 93.8% → 22년 2분기 87.7% → 22년 58.7% → 23년 1분기 49.5%로 하락했다. 전국 분양물량 소진율은 연율로 따져서 20년 98.2% → 21년 97.4% → 22년 84.1% → 올해 1~4월 78.9%로 떨어졌다.

미분양주택 증가는 건설사의 주택 재고자산 및 미수금 증가 등을 통해 재무건전성을 저하시킬 수 있다.

한은은 "건설사별 평균 미분양주택 재고액은 2022년 66.0억원으로 최근 다시 늘어나고 있다. 분양 및 공사 미수금도 234.7억원으로 전년대비 34.1% 증가했다"면서 "과거 미분양주택 급증 시기(2007∼2008년)를 살펴보면 미분양주택이 증가한 이후 약3년의 시차를 두고 건설사의 부실위험이 크게 높아지는 모습을 보이고 있어 최근 급증한 미분양주택이 향후 건설사의 재무건전성을 저하시킬 가능성에 유의해야 한다"고 분석했다.

미분양주택 증가 등으로 주택사업의 수익성이 악화되면 부동산PF 대출의 부실 확대로 이어질 수 있다.

작년 12월말 기준 부동산PF 대출의 연체율 및 고정이하여신 비율은 각각 1.19%, 1.25%로 2021년 이후 상승하고 있다.

다만 여전히 과거 부실사태 당시에 비해서는 낮은 수준을 지속하고 있다.

한은은 "향후 미분양 장기화와 준공후 미분양 증가 등에 따른 부동산PF 대출 부실이 금융시스템에 미칠 영향을 평가한 결과 금융기관의 자본비율이 다소 하락하나 모든 업권에서 규제 수준을 상회하는 것으로 나타났다"고 소개했다.

한은이 이번에 실시한 스트레스 테스트 시나리오는 주택시장 부진이 2023년 3월 이후 2년 이상 지속되면서 주택가격(부동산원 전국 아파트 실거래가 기준)이 10% 추가 하락하고 준공후 미분양 등이 크게 확대되는 상황을 가정한 것이다.

부동산 관련 공적보증은 2015년 이후 크게 늘어나면서 부동산시장에서의 역할이 크게 증대됐다. 2022년말 현재 공적보증 잔액은 869.8조원으로 2014년말 규모(293.3조원)의약 3배로 급증했다. 이중 부동산 관련 보증의 비중이 82.8%(719.9조원)로 2014년말(73.3%)에 비해 크게 확대됐다.

보증기관별로는 주택도시보증공사(+424.7조원)와 주택금융공사(+80.3조원)가 공급한 보증이 전체 공적보증의 확대를 주도했다.

중소기업보증에는 신용보증기금(유동화회사보증 포함), 기술보증기금, 지역신용보증재단의 신용보증 등이 포함되고, 부동산보증은 주택금융공사(주택금융신용보증기금) 및 주택도시보증공사의 주택구입자금보증, 전세자금대출보증, 전세보증금반환보증, 임대보증금보증, 분양보증 등이 포함된다.

다만 부동산 관련 공적 보증은 양날의 검 성격을 갖고 있다.

한은은 "부동산 공적보증이 최근 주택가격 하락에 따른 가계 및 기업 부문의 부실이 금융시스템에 미치는 영향을 완화하는 데 상당 부분 기여했다. 하지만 주요 보증기관의 재무건전성이 악화될 경우 관련 재정 부담이 증대될 수 있다"고 평가했다.

2022년 이후 부동산 경기 둔화영향으로 주택도시보증공사의 보증 부실금액은 2021년 0.8조원에서 2022년 1.6조원으로 증가했다. 대위변제액도 같은 기간 0.6조원에서 1.1조원으로 확대되면서 대위변제율(대위변제액/보증잔액)도 0.11%에서 0.18%로 상승했다.

특히 이 대위변제액 중 전세관련보증의 비중이 2022년 현재 92.1%로, 2017년(10.4%)에 비해 대폭 늘었다. 주택도시보증공사의 대위변제액 중 전세관련 보증의 비중은 2017년 10.4% → 19년 64.7% → 21년 87.9% → 22년 92.1%로 가파르게 증가했다.

■ 괜찮은 지금까지의 흐름...한은, 계속해서 부동산PF 선제대응 거론

한은은 지금까지 발생한 부동산 관련 부실 규모에 대해 감당 가능한 수준이라고 본다.

한은은 "지금까지는 지난해 하반기 중 주택시장 부진으로 인해 실제 현실화된 부실 규모가 크지 않고 금융기관의 복원력도 양호한 수준을 유지하는 등 전반적으로 금융안정 리스크가 적절한 수준에서 관리되고 있는 것으로 보인다"고 평가했다.

향후 주택가격이 완만하게 조정될 경우 중장기적으로 임차 가구의 주거비 부담 완화와 전세대출 수요 둔화등을 통해 가계부채의 점진적 축소에 기여할 수 있을 것으로 봤다.

한은은 그러나 "단시일내 주택가격이 급격히 하락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담 증대, 미분양주택 물량 증가, 부동산PF 부문 부실 확대 가능성을 배제할 수 없어 이에 선제적으로 대비할 필요가 있다"고 했다.

향후 주택시장 부진 장기화로 부실이 확대되지 않도록 실수요자 위주의 규제 완화, 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 마련 등의 대책을 고려할 필요가 있다고 제안했다.

한은은 "부동산PF 대출에 대해서는 정부 및 금융당국이 기추진하고 있는 바와 같이 정상 사업장에 대해서는 원활한 사업 진행을 지원하되, 위험사업장에 대해서는 필요시 정리 작업이 신속하게 진행될 수 있도록 민간 및공공금융기관의 부실채권 매입 프로그램을 준비해야 한다"면서 "아울러 금융기관의 대손충당금 적립 확대 및 자본확충 등을 통해 향후 발생할 수 있는 부실에 대해 사전에대응해야 할 것"이라고 했다.

■ 한은이 여전히 걱정한 부동산 하락 위험...그러나 늘어나는 가계대출과 강화된 집값 상승 조짐

지금은 주택 거래 증가와 함께 관련된 가계부채, 즉 주택관련대출이 다시 늘어나는 중이다.

정부는 지난해 말 15억 초과 주택에 대한 대출을 풀어주고 1주택자와 무주택자에 대해 LTV를 50%로 완화해 줬다. 그런 뒤 올해는 특례보금자리론과 같은 정책 금융을 통해 거래 증가를 뒷받침했다.

5월 은행 가계대출 증가규모가 1년반 남짓 만에 가장 컸다. 5월 은행 가계대출 증가규모는 4.2조원을 기록해 2021년 10월(5.2조원) 이후 가장 두드러졌다.

가계대출 가운데 은행 주택담보대출 증가 규모는 4.3조원으로 2021년 10월(4.7조원) 이후 가장 컸다.

부동산 통계기관에 따라 다르긴 하나, 지금은 서울 송파구 대단지에서 시작된 집값 반등세가 번져가는 중이다.

최근 한국부동산원은 서울 아파트 상승 전환 통계를 내놓았다. KB국민은행은 여전히 하락 중이라고 밝혔으나 가격 낙폭을 보합 수준으로 잡았다. 부동산원 표본은 3만가구대, KB 표본은 6만가구대여서 상대적으로 큰 단지 위주인 부동산원 데이타가 먼저 상승전환으로 잡힌 것이다.

작년 하반기 거래 절멸 상태에서 송파구 등의 대단지 아파트 가격이 급락한 뒤 올해는 거래가 살아나면서 가격은 상승전환한 것이다. 가격 상승세는 대단지에서 중소형 단지로 번져 나가려는 중이다.

아울러 거래량도 증가하는 중이다. 작년 10월 500건대에 불과했던 서울 아파트 거래량이 최근엔 3천건을 넘어섰으며, 거래량은 더 늘어나려는 중이다.

이러면 가계대출은 당분간 늘어난다는 쪽에 힘이 실리게 된다. 아울러 빌라 사태 등으로 정부는 조만간 보증금반환대출를 해 줄 수밖에 없는 상황이다.

문재인 정부 후반부 DSR로 대출을 묶어 집주인들의 대출을 힘들게 한 데 따른 영향을 무시할 수 없지만, 아무튼 지금은 '어쩔 수 없이' 조만간 보증금 상환용 대출이 풀리게 된다. 이런 정책은 대출을 좀더 늘리고 집값 하방압력을 제어하는 데 기여하게 된다.

올해 들어 일부 대단지 아파트값이 V자형 반등을 시현하자 높아진 가격 때문에 해당 단지 거래가 다시 주춤하기도 했으나 주변 단지로 거래가 번져가면서 전체적인 가격도 높아지려는 상황이다.

현재 거래 주축 단지를 중심으로 보면 작년말, 올해초가 가격 저점이었으며 지금은 가격 추가상승 예상, 혹은 전체적인 상승 전환 전망도 많아졌다.

■ 남아있는 부동산발 쇼크 우려 vs 집값 상승 따른 고금리 유지 관점

금융당국이 아직 부동산발 경제 쇼크를 경계하고 있지만 시장에선 가격 반등, 더 나아가 하반기 가격 재급등 가능성을 엿보는 사람들도 있다. 이런 분위기라면 한은이 높은 금리를 더 길게 유지하려고 할 수 있다는 견해도 보인다.

증권사의 한 채권딜러는 "여전히 금리인상이 끝났다는 평가가 많지만 적어도 연내 금리 인하는 없는 것으로 본다"며 "부동산 가격이 다시 오르고 있다. 채권 바닥 사람들이 연초까지만 해도 PF로 경기가 아작날 것처럼 얘기했지만, 오히려 아파트값 재급등할 가능성이 커진 것으로 본다"고 말했다.

그는 "현 시점에서 금리 추가 인상과 인하 가능성 중 어떤게 빠를지 고르라면 인상 쪽을 고르겠다. 경기도 수출이 나아지는 등 개선되려는 쪽"이라고 했다.

하지만 최근 아파트 거래량이 늘어나고 있지만 집값이 재차 크게 오를 가능성을 거론하는 것은 지나치다는 의견도 보인다.

서울시에서 활동하는 한 감정평가사는 "서울 아파트가 재급등할 가능성은 별로 없다고 본다"고 말했다.

그는 "투자 관점에선 임대수익보다 갭투자 매매로 가치가 올라가야 한다"면서 "하지만 최근 빌라 사태나 지난해 전세가격 급락 등을 겪으면서 사람들은 이제 레버리지 투자가 위험하다는 사실을 깨달았을 것"이라고 덧붙였다.










장태민 기자 chang@newskom.co.kr