[뉴스콤 장태민 기자] 국제금융센터는 1일 "미국 은행권의 상업용 부동산 익스포져가 2008년 위기 수준에 근접함에 따라 일부 중소지역은행의 추가 파산 등 부정적 충격이 표면화될 가능성을 주시해야 한다"고 밝혔다.

국금센터는 "미국 부동산은 사무실 중심으로 추가 냉각 여지가 상당하다"면서 이같이 진단했다.

하이브리드 근무 정착으로 사무실 부동산 수요가 단기간 내 회복되기는 어려운 실정이며, 통화긴축 누적효과, 경기둔화 등으로 향후 2~3년간 상업용 부동산 전반의 침체국면이 지속될 것이라고 전망했다.

센터는 다만 "낮은 연체율, 사무실 CRE 규모, 감독체계 강화, 낮아진 LTV 비율 등을 감안할 때 단기간 내 대형 위기로 확대될 가능성은 제한적"이라고 평가했다.

■ 금리인상과 원격근무 따른 구조적 변화...상업용 부동산 위험 주시

고금리 여건과 최근 은행권 불안으로 미국 상업용 부동산 시장에 대한 우려가 지속되고 있다.

상업용 부동산 가격은 작년 하반기부터 사무실, 아파트를 중심으로 빠르게 하락하고 있으며 CRE(Commercial Real Estate) 대출과 CMBS(상업용부동산담보부증권) 발행도 크게 위축됐다.

상업용 부동산 가격은 지난해 이후 급격한 금리인상과 원격근무 확대 등 구조적 변화로 인해 작년 7월 고점 대비 11% 하락하며 주택가격(-6.6%)보다 빠르게 위축되는 중이다.

작년 하반기 이후 다세대주택, 산업 부문의 렌트비 상승률이 크게 둔화되고 있으며 올해 1분기 상업용 부동산 거래량은 전년동기대비 65% 급감했다.

센터의 박미정·윤인구 연구원은 "상업용 모기지는 은행 대출을 중심으로 지난해까지 급격히 확대돼 왔으나 올해 들어 신규 대출과 CMBS 발행량 등이 모두 감소했다"고 지적했다.

상업용 부동산의 급격한 가치 하락과 조달비용 상승은 모기지 부실 심화와 중소은행권의 자산건전성 악화, 비은행 금융기관 전반의 동반 부실을 야기할 우려가 있다고 평가했다.

이들은 "상업용 모기지($4.4조) 중 31%가 23-24년 만기가 도래함에 따라 단기내 리파이낸싱 압력이 가중되고 연체 및 채무불이행이 확대될 우려가 있다"고 주장했다.

이에 따라 중소은행권 자산건전성 악화가 나타날 수 있다고 봤다.

CRE 모기지는 은행이 가장 큰 보유 비중(50.6%)을 나타내고 있으며 이 중 70%가 중소형 은행에 집중돼 있어 잠재적 손실 확대 위험에 직면해 있다는 것이다.

연구원들은 "CRE 시장 냉각은 CMBS 부실화, 개방형 상업용 부동산 펀드의 대량 환매 위험 노출 등 금융시스템 전반에 불안 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 덧붙였다.







장태민 기자 chang@newskom.co.kr