[뉴스콤 장태민 기자] 국제금융센터는 26일 "향후 유럽 상업용 부동산 시장 위축에 따른 부정적 파급효과에 유의할 필요가 있다"고 밝혔다.

국금센터는 "유럽 상업용 부동산 시장 불안이 금융위기로 번질 가능성은 낮아 보이지만 단기 내 회복세로의 전환을 기대하기도 어렵다"면서 이같이 밝혔다.

센터는 "투자자들이 금리 및 경기 불확실성으로 관망세를 유지하는 가운데 부동산 경기가 투자 위축 등으로 크게 둔화될 경우에는 유럽 경제의 성장 및 고용 동력 약화도 불가피하다"고 진단했다.

현재 유럽의 은행 위기에 대한 경계감이 가시지 않은 상황에서 유럽 중앙은행들이 긴축 기조를 이어감에 따라 상업용 부동산이 금융불안의 다음 뇌관이 될 것이라는 우려가 커진 상태다.

유럽 상업용 부동산 시장은 코로나 팬데믹 충격에 이은 고물가·고금리 영향으로 2022년 중 조정 국면에 진입한 바 있다.

강영숙 연구원은 "상업용 부동산 수요는 경기 사이클에 민감한 특성을 지닌다"면서 "엔데믹 전환에도 불구하고 구조적 요인과 경기하강 압력 증대가 임차수요의 회복을 제약해 공실률이 상승했다"고 밝혔다.

금리 상승으로 부채비용이 늘고 원자재 가격 상승과 ESG 요건 강화 등으로 건축/재정비 비용도 늘었지만, 임차수요 약화 등으로 임대료 인상에는 한계가 있다고 평가했다. 이러면 임대수익이 감소할 수밖에 없다.

자산가치 하락도 이어지는 중이라고 평가했다.

그는 "자산가격도 상업용 부동산의 순현금흐름 악화 등에 따라 하락 전환했다. 상장 리츠, 부동산 기업 주가는 고점 대비 45% 하락하며 여타 자산대비 큰 폭의 약세

를 시현했다"고 밝혔다.

ECB 등의 통화정책 전환(pivot)이 지연될 경우 대출기준 강화, 투자유인 감소, 신용 이벤트 발생, 펀드 유동성 악화 등으로 부동산 시장 조정이 장기화될 위험이 있다고 진단했다.

강 연구원은 저비용 대출재원(ECB 장기대출프로그램(TLTRO), 예수금) 감소, 자산건전성 악화 우려 등으로 상업용 부동산 대출기준이 강화(대출금리 인상, 담보인정비율 하락 등)될 것이라고 전망했다.

상업용 부동산의 위험 프리미엄(국채 금리 – 부동산 수익률)이 하락한 가운데 대체 투자처 증가 등으로 비은행 투자자금의 유입 유인이 약화됐다고 밝혔다.

신용 이벤트 발생 가능성도 경계했다.

강 연구원은 "과거 저금리에 부채를 크게 늘렸던 부동산 기업들은 신용등급 강등 및 디폴트 위험에 직면해 있다"면서 "신용 이벤트 발생 시 금융시장 불안으로 전이될 가능성이 있다"고 밝혔다.

또 유동성 악화 문제도 간과하기 어렵다고 봤다.

그는 " 유동성 확보를 위한 투자자들의 환매 요청이 늘어날 것"이라며 "개방형 펀드 구조, 레버리지 등은 펀드 유동성 악화와 자산 매도 압력을 높일 소지가 있다"고 덧붙였다.







장태민 기자 chang@newskom.co.kr