Updated : 2023-10-03 (화)

(장태민 칼럼) 다시 늘어나는 주담대...거래증가 속 상승전환 시점 타진하는 아파트

  • 입력 2023-05-11 14:57
  • 장태민 기자
댓글
0
출처: 한국은행

출처: 한국은행

이미지 확대보기
[뉴스콤 장태민 기자] 4월 중 은행 가계대출이 증가세로 전환됐다.

11일 한국은행에 따르면 은행 가계대출은 지난 3월 0.7조원 감소했으나 4월엔 2.3조원 늘어났다. 이는 작년 4월의 1.2조원 증가를 웃도는 것이다.

주택담보대출(+2.3조원 → +2.8조원)은 주택매매 관련 자금수요가 이어지는 가운데 전세자금대출 감소폭이 다소 축소되면서 증가규모가 확대됐다.

전세자금대출은 2월 2.5조원, 3월 2.3조원 감소했으나 4월엔 감소폭이 1.7조원으로 축소됐다. 작년 4월엔 1.1조원 늘어난 바 있다.

기타대출(-3.0조원 → -0.5조원)은 감소세를 지속했지만 계절요인 소멸, 주식투자 관련 일부 자금수요 등으로 감소폭이 축소됐다.

■ 주담대 증가와 아파트 거래량 증가세...가계대출 증가세 전환

전국 아파트 매매거래량은 작년 11월과 12월 각각 1.5만호에 그쳤으나 올해 1월엔 1.9만호로 늘어났다.

이후 2월 3.1만호, 3월 3.5만호로 작년말 대비 2배 이상으로 늘어났다.

아파트 전세거래량은 작년 11월과 12월 각각 4.5만호, 4.7만호였으나 올해 1월엔 4.8로 좀더 늘었으며 2월엔 6.0만호로 증가했다. 3월엔 5.3만호로 증가세가 다소 주춤해졌다.

아파트 분양과 입주 물량은 줄어든 상태다.

전국 분양물량은 작년 11월과 12월 각각 4.0만호, 4.2만호였지만 올해 1월과 2월엔 1.1만호 0.9만호로 축소됐다. 이후 3월 1.5만호, 4월 1.2만호 수준을 나타냈다.

전국 입주물량은 작년 11월과 12월 각각 2.8만호, 3.5만호를 기록한 뒤 1월엔 2.2로 축소됐다. 이후 2월엔 3.7만호로 확대됐으나 3월과 4월엔 각각 2.2만호 수준을 나타냈다.

전체적으로 분양이나 입주가 많지 않지만, 구축을 중심으로 매매와 전세 거래량이 늘어나고 있는 것이다.

아파트 거래량 확대는 주담대와 맞물릴 수밖에 없다.

주담대 규모는 올해 2월에도 0.3조원 감소했으나 3월 2.3조원, 4월 2.8조원 늘어나는 등 최근 늘어나는 추세다.

■ 서울아파트, 최악의 거래량 침체기에서 벗어나는 중

서울 부동산 정보광장에 따르면 서울 아파량은 올해 3월 2,978호를 기록 중이다.

서울 아파트 거래량은 작년 10월 559호로 저점을 찍은 바 있다.

이후 11월 729호, 12월 834호로 늘어났으나 1천호를 넘지 못했다.

작년 월별 서울 아파트 거래량은 6월 1,067호를 끝으로 1천호를 하락 돌파했다. 이후 7~12월엔 5백~8백건대에 그쳤다.

장기적으로 서울 아파트의 월간 평균 거래량은 6천건대 내외라고 본다면 그야말로 거래가 1/10 토막이 난 것이었다.

이랬던 거래량은 올해 1월 들어 1,418호로 1천건을 넘어섰으며, 2월 2,458호, 3월 2,978호로 크게 늘어났다.

4월 데이터는 현재 집계중이며, 3천건을 상향돌파할 것으로 보인다.

연초 정부가 발표한 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 등이 거래량 상승에 일조하고 있다. 아울러 작년 말부터 금리가 내려가면서 '금리 부담'이 줄어든 부분도 영향을 주고 있다.

지난 2020~2021년 문재인 정부는 '아파트값 2차 폭등기'가 도래하자 2021년 추석 시즌부터 대출 규제 등으로 사실상 거래 자체를 틀어막아버렸다.

여기에 2022년부터는 미국의 정책금리를 대대적으로 올리고 한국 역시 금리 인상에 더욱 속도를 내면서 거래 위축과 함께 집값이 하락 압력을 받았다.

하지만 부동산 거래 실종으로 내수경기가 타격을 입고 세금도 제대로 걷히지 않으면서 정부가 개입했다.

올해 초까지 한은이 금리를 올렸지만, 사실상 정부가 나서 작년 말부터 금리를 내렸다고 볼 수 있다.

■ 아파트값 낙폭 줄면서 상승 전환 분위기 조성 중

지난해 아파트 실거래 가격이 큰폭 하락했지만 기본적으로 데이터에 대한 신뢰성은 부족했다.

거래가 비이성적으로 줄어든 상황에서 이상거래들까지 섞여 있었기 때문에 이를 발라내서 볼 필요가 있었다.

거래가 없다 보니 가족간 거래와 같이 가격이 싸게 잡힐 수 밖에 없는 직거래가 높은 비중을 차지했으며, 이 부분이 데이터에 대한 신뢰성을 더욱 떨어뜨렸다.

지난해 아파트 가격 하락은 예컨대 투자자들이 많이 들어갔던 3천세대 이상 매머드급 단지 등에서 나온 급매들이 큰 영향을 미쳤다. 가격 하락시 실수요 거래보다 투자자가 많이 개입한 곳의 하락 압력이 더 강한 것은 상식이다.

동일한 맥락에서 지난해 투자자들이 개입하지 않은 1천 세대 이하 단지에선 1년에 거래가 한 건도 이뤄지지 않은 경우들도 있을 정도였다.

특정 지역은 아파트 매매회전율이 1%에도 미치지 못했다. 단순하게 보면 한번 손바뀜이 이뤄지는 데 100년이 넘게 걸린다는 의미였다.

하지만 올해 들어선 급매가 이미 출회된 매머드급 단지에서 매물이 걷히면서 가격 낙폭이 계속 줄어들고 있으며, 시장 분위기도 많이 바뀌었다.

먼저 매를 맞은 송파구 대단지 등은 최근 반등하는 모습을 보였다. 반면 매머드급 이하의 단지들은 아직 가격이 급락이 나타나는 곳도 있는 등 양갈래 흐름이 이어지고 있는 중이다.

지금은 급매가 빠르게 걷힌 뒤 가격 낙폭이 줄어들고 있다. 아울러 거래가 매머드→대형→중소형 단지 등으로 부드럽게 순환매 양상을 띌지도 관심이다.

9억 이하 주택의 특례보금자리론 등으로 경기나 서울 주변부의 9억 이하 아파트값들은 하방 경직성도 어느 정도 확보하고 있는 모양새다.

물론 여전히 부동산PF에 대한 우려로 건설사나 증권사 쪽에서 큰 일이 한번 터질 것이란 얘기들을 하는 사람들도 있다.

아울러 빌라왕 사태의 파급 효과와 빌라 시장의 우려, 경기 침체 등으로 지금의 아파트 가격 낙폭 축소, 혹은 반등 움직임이 속임수나 데드캣 바운스에 불과하다는 주장도 여전하다.

하지만 주택 관련 대출과 아파트 거래량이 늘어나고 있어 올해 하반기 가격 상승 전환 등에 대한 기대감도 올라가고 있는 중이다. 향후 서울 기준 월간 거래량이 5천건을 돌파하게 된다면 다시금 매수자들이 더 초조해질 수도 있다.

금리 역시 지난해와 같은 위협이 되지 못한다. 한국에선 기준금리 인상이 '사실상 끝났다'는 인식이 강한 가운데 미국 등도 거의 인상사이클 끝부분에 다가왔다는 평가를 받고 있다.

연초 대다수의 부동산 업계 종사자들이 올해 아파트값 추가 하락이 불가피하다고 목청을 높일 때와는 분위기가 꽤 달라졌다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr

< 저작권자 ⓒ 뉴스콤, 무단 전재 및 재배포 금지 >

로그인 후 작성 가능합니다.