[뉴스콤 장태민 기자] 유안타증권은 9일 "부동산 PF 부실화시 증권사 유동성, 자산건전성 등에 부정적 영향이 갈 것"이라고 전망했다.

공문주 연구원은 "증권사는 신용공여 등의 우발부채, 대출채권, 사모사채 등을 통해 PF 익스포저를 보유 중이며 위험의 최종 소멸 시점은 PF 차입금 상환 시점"이라며 이같이 밝혔다.

공 연구원은 "단기자금시장 경색이 발생하는 경우 유동화증권의 차환이 실패하며 매입약정 실행으로 유동성 부담이 나타날 수 있다"며 "최근 부동산 경기 하락, 시공사와 시행사의 신용위험 증가 등으로 인해 부동산 PF 사업장의 자금 회수 불확실성 상승했다"고 평가했다.

기초자산의 건전성이 저하로 개별 익스포저 위험값에 따라 잉여자본이 차감되며 자본적정성에 부담으로 작용할 수 있다고 봤다. 아울러 우발부채 현실화 감안 시 잠재적인 자금 유출 가능성도 증가했다고 풀이했다.

증권사가 참여한 부동산 PF의 종류, 순위 등에 따라 회수 가능성은 차별화된다.

공 연구원은 "브릿지론의 LTV가 100% 이상으로 높고 변제순위가 중·후순위일 경우 전액 손실 가능성 있다"면서 "선순위나 단일 순위일 경우 LTV와 해당 사업장의 진행 정도, 지역 현황 등에 따라 회수 금액은 달라질 것"이라고 예상했다.

그는 "본 PF의 경우 준공 실패 시 담보가 확보되지 않으므로 손실률이 확대된다"며 "준공 후 손실률은 분양, 매각 성과에 따라 다변화하지만 분양 혹은 매각이 완료됐더라도 입주 리스크에 대한 모니터링이 필요한 상황"이라고 밝혔다.

증권사 부동산PF의 자산건전성은 저하되는 추세라고 분석했다.

2022년 9월 말 기준 증권사의 PF 익스포저는 28.4조원(PF 대출 4.5조원, 유동화증권 23.9조원)이다.

브릿지론 비중 28.9%, 본 PF 비중 71.1%로 구성돼 있다.

공 연구원은 "최근 대출의 연체율, 요주의이하여신비율 등이 상승하는 등 건전성 부담 가중되고 있다"며 "상대적으로 프로젝트 수주 능력이 열위에 있는 A+ 이하 중소형사들이 주간권 확보를 위해 부동산 개발 초기 단계에 대한 고위험 신용공여를 확대한 점을 감안하면 중소형사들의 자산건전성이 보다 빠르게 훼손될 수 있다"고 내다봤다.

올해 브릿지론의 만기 부담이 높은 수준이라고 평가했다. 2022년 하반기 이후 상당 수의 브릿지론이 본 PF로 전환되지 못하고 3~6개월 정도의 만기 연장을 통해 대응하고 있다.

공 연구원은 "고위험 부동산금융 비중이 높은 일부 중소형사의 충당금 설정이 확대될 것"이라며 "부동산 경기 저하에 따라 분양 전이거나 Exit 분양률을 달성하지 못 한 본 PF 사업장들의 부실 우려도 확대되고 있다"고 밝혔다.

향후 분양 성과에 따라 해당 사업장들의 만기 시점 증권사들의 건전성 부담이 확대될 수 있음에 유의해야 한다고 했다.

2025년 이후 만기가 돌아오는 사업장이 많아 해당 사업장들에 대한 모니터링 필요하다고 조언했다.

공 연구원은 그러나 "기분양 물건들의 경우 대형사는 50.3%, 중소형사는 42.7%가 Exit 분양률을 달성한 상태로 분양 성과는 양호한 수준"이라고 진단했다.

다만 대형사와 중소형사 모두 전체 분양형 본 PF 중 분양 전 비중이 42.0%, 33.3%로 높아 모니터링은 필요하다고 밝혔다.

특히 중소형사는 비 아파트 부동산 PF 비중이 높은 편이다. 부동산 경기가 저하된 가운데 경기민감도가 높은 자산 구성은 분양 성과에 불리하게 작용할 수 있다.

그는 "가격이 높았던 시기 PF가 실행됐을 경우 해당 시점을 기준으로 가격이 책정되어 있을 가능성 있어 미분양 위험이 존재한다"고 밝혔다.

■ 리스크 큰 증권사들은 어디인가

공 연구원은 "자기자본 대비 부동산 PF 익스포저 규모가 70% 이상으로 높은 증권사는 메리츠, 하이, 현대차, BNK, 다올 5개사"라고 밝혔다.

삼성, 대신, 교보, IBK, 유진, DB 6개사의 PF 익스포저는 50%를 상회하고 있다고 밝혔다.

그는 "메리츠증권의 경우 부동산 PF 익스포저가 자기자본 대비 88.4%로 매우 높은 수준이나 선순위, 단일순위 비중 80% 이상으로 LTV 70% 이하 비중이 약 75%로 파악된다"며 "이를 감안하면 건전성 우려는 상대적으로 낮은 수준으로 보인다"고 풀이했다.

다만 증권사가 참여한 사업장, 트랜치, 구조 등을 정확히 알 수 없는 문제가 있다고 했다.

그는 미래, 신영, 이베스트, 부국, 케이프는 중·후순위 비중 데이터를 찾을 수 없었고 하나, 교보, 하이, 현대차, BNK, IBK, 유진, DB, 다올, SK, 한양 등 11개사의 중·후순위 비중은 70% 이상으로 파악된다고 분석했다. 하나, 신한, 한화, 교보, 하이, BNK, 유진, DB, 다올, 부국, SK, 케이프 등 12개사의 브릿지론 비중은 35% 이상으로 파악했다.

증권사 부동산 PF 익스포저는 50% 이상이 서울, 경기, 인천 등 수도권에 위치하고 대형사의 경우 서울 비중이 높고 중소형사는 경기 비중이 높다고 했다.

공 연구원은 "증권사는 오피스, 물류센터 등 비주거물 비중이 약 45%에 이르고 있다. 물건의 특수성으로 인해 입지가 수도권이라도 안전성이 낮을 수 있다"며 "분양형 본 PF의 경우 대형사는 아파트 비중이 높으나 중소형사는 아파트 외 주거시설, 지산, 상가 등 경기민감도 높은 물건 위주로 구성돼 있다"고 밝혔다.

비분양형 본 PF의 경우 대형사는 비교적 다변화된 물건 구성을 보이고 있으나 중소형사의 경우 물류센터 비중 78.5%로 집중돼 있다고 밝혔다.

중소형 증권사들의 중·후순위 참여 비중이 높아 부실 가능성에 유의해야 한다고 조언했다.

공 연구원은 "대형사는 선순위와 단일순위 위주로 참여한 반면 중소형사는 중·후순위 비중이 높다"면서 "브릿지론 LTV의 경우 대형사는 80% 이내 비중이 55.5% 내외이나 중소형사의 경우 약 64.5%가 LTV 80% 이상을 기록 중"이라고 밝혔다.

부실 현실화 시 중소형사의 사업장 별 손실 가능성이 더 높을 것으로 예상했다.

증권사들은 2021년까지 주식시장, 부동산 호황으로 인한 PF 중심의 IB 수익 규모 확대 등으로 우수한 수익성을 기록했다. 그러나 2022년 이후 업황이 저하되며 수익성이 떨어졌다.

주식시장 위축과 거래대금 감소로 위탁매매 실적도 저하했다.

그는 "증권사들은 DCM, ECM 위축이 지속되는 가운데 작년 2분기 이후 PF 냉각으로 IB 실적이 둔화됐다"며 "금리 급등에 따른 채권 운용 손실 및 자본시장 변동성 확대 등으로 상품 운용 수지도 감소했다"고 지적했다.

이런 상황에서 브릿지론의 본 PF 전환 실패 등 부동산금융에서의 건전성 저하가 진행되며 2022년 하반기부터 중소형사를 중심으로 요주의이하자산이 빠르게 증가했다.

공 연구원은 "충당금 부담 확대에 따라 수익성 및 자본완충력 저하로 인한 사업 안정성 약화에 유의해야 한다"며 "각 증권사별 건전성 저하 정도 및 대응 수준에 대한 모니터링이 필요하다"고 밝혔다.

■ PF 유동화 시장 안정되고 있으나...

증권사 신용보강이 대부분을 차지하는 A1 등급 PF ABCP 금리는 안정화되고 있다.

전반적인 차환 환경은 2022년 9월 레고랜드 사태 당시 대비 개선됐다.

공 연구원은 그러나 "일부 유동화증권은 신용보강을 제공한 증권사가 자체적으로 인수하고 있는 것으로 파악된다"며 "증권사의 유동성 부담은 증가한 상황"이라고 평가했다.

2022년 말 이후 적극적인 유동성 확보 노력을 통해 증권사 합산 조정유동성비율은 여전히 100%를 상회하고 있다. 증권사의 단기 유동성 대응은 가능할 것으로 봤다.























장태민 기자 chang@newskom.co.kr