[뉴스콤 장태민 기자] 부동산 경기가 살아나지 않은 경우 부동산 금융과 관련한 신용 위험이 계속해서 제기될 수밖에 없다는 진단이 이어지고 있다.

신한투자증권의 하건형 연구원은 "부동산 경기 하강세가 지속될 경우 증권사 및 여전사, 저축은행 중 재무건전성이 취약한 일부 기관이 리스크에 노출될 것"이라며 이같이 예상했다.

우선 현재로서 부동산 경기의 빠른 회복을 기대하기 어려운 상황이라고 풀이했다.

하 연구원은 우선 여전히 주택가격이 부담스러운 수준이라고 평가했다.

그는 "서울아파트 소득대비 가격 비율(PIR)은 2008년 3분기 7.5배에서 2022년 3분기 14.5배로 금융위기 이후 최고치를 경신했다"며 "서울뿐만 아니라 경기도, 인천 등 기타 지역에서도 PIR이 2배 가까이 올랐다"고 지적했다.

서울은 2018년부터 본격적으로 가격 부담이 확대되기 시작했다. 코로나 직후엔 서울을 중심으로 한 주택가격 상승세가 수도권과 지방으로 확산됐다.

하 연구원은 "코로나 기간 동안 정부의 소득 보조를 제외한 경상소득 증가세가 제한된 점을 고려 시 정부와 중앙은행의 유동성 공급 확대가 시중 레버리지 증가로 이어지며 부동산 수요를 뒷받침했다"고 밝혔다.

현재 가계 레버리지를 기반으로 한 주택 수요 확대는 어려워보인다고 평가했다. 가계 가처분 소득대비 가계부채 비율이 170%를 상회하기 때문이라고 밝혔다.

그는 "금융위기 이후 코로나 이전까지는 가계부채 확대에도 저금리 정책에 따른 원리금상환 부담이 적어 추가 신용 확대가 가능했다"며 "하지만 코로나 직후 물가 불안으로 인한 고금리 정책으로 원리금상환 부담이 빠르게 상승해 역대 최고 수준"이라고 밝혔다.

가계의 차입 여력이 제한적이라는 것이다.

금융당국 역시 부동산 대출 규제 완화 기조를 이어가나 실수요자를 위한 조치 성격이 짙다고 평가했다.

정부는 지난 12월 2023년 경제정책방향을 통해 올해 1분기 중 서울 등 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 금지 규제를 해제하고 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하겠다고 밝혔다. 다만 부채 총량 관리를 위해 DSR 규제는 유지하겠다는 입장이다.

한국은행에 따르면 LTV 규제가 전면적으로 완화되더라도 가계대출 증가율 확대폭은 +2.6%p에 불과한 것으로 나타난다. 다만 LTV 전면 완화와 함께 DSR 규제가 일부 완화가 나타날 경우 대출 증가율은 +7.0%p 확대된다.

한은의 전망은 LTV 규제가 일부 완화되더라도 DSR 규제가 유지되는 한 가계 레버리지 확대는 미미하다는 것이다.

하 연구원은 특히 "전세를 이용한 부동산 자금 조달이 어려워진 점 역시 부동산 수요를 위축시킨다"며 "전월세거래 중 전세 비중은 2022년 50%를 하회했다. 시장금리 급등으로 변동금리 상품으로 대부분 구성된 전세자금대출의 부담이 급증했기 때문"이라고 밝혔다.

다주택자 규제를 일부 완화하더라도 갭투자 활용이 어려워진 만큼 실수요 중심으로 부동산 시장이 움직일 것으로 판단했다.

문제는 실수요를 지탱할 소득 증가를 기대하기 어렵다는 점이라고 했다.

그는 "고용시장을 선행하는 온라인채용 구인건수는 지난 11월 중순이후 전주대비 감소세로 전환됐다"며 "리오프닝에 따른 대면서비스 수요가 약화되기 시작한 가운데 제조업 경기 둔화로 관련 일자리 창출이 축소된 까닭"이라고 밝혔다.

이미 계절조정 취업자 수는 전월대비 3개월째 감소세다.

부동산 경기 부양을 위한 한은의 공격적 통화완화도 어렵다고 평가했다.

그는 "경제모형에 따르면 기준금리 100bp 인상은 주택가격을 1차연도에는 0.4~0.7% 하락, 2차연도에는 0.9~2.8% 하락시키는 충격을 가져다준다. 반대로 금리를 인하할 경우 반대의 효과가 기대된다"며 "부동산 경기 연착륙을 위해서라면 한은의 선제적 통화완화도 가능하겠지만 대외 여건이 이를 뒷받침하지 않는다"고 밝혔다.

현재 한국 기준금리는 3.50%로 지난 1월 통화정책회의에서 향후 동결 기조를 시사했다. 반면 미국 기준금리는 4.50%이며 2월과 3월 각각 추가로 25bp씩 인상해 5% 이상의 기준금리 도달을 목표로 한다.

이 경우 한국과 미국 간 기준금리 역전폭이 150bp에 이른다. 금리 역전폭은 2000년 초반 이후 가장 높은 수준이다.

하 연구원은 "미국의 금리 인하 가능성이 거론되지 않는 이상 한국이 선제적으로 금리를 내릴 경우 내외 금리 차 확대에 따른 자본 유출 우려가 잔존한다"며 "작년 4분기부터 대내 성장세와 물가 오름세가 꺾이고 있음에도 금번 추가 인상에 나선 배경도 이의 연장선 상에 있다"고 진단했다.

마지막으로 조세 혜택에 따른 수요 개선 효과도 기대하기 어렵다고 평가했다.

정부는 2023년 경제정책방향을 발표하면서 다주택자에 대한 취득세 중과제도 완화를 통해 거래 위축을 제한하겠다고 발표했다. 분양권과 입주권에 대한 단기 양도세율 완화도 검토 중에 있다.

그는 "하지만 취득세 중과 완화, 분양권 및 입주권 단기 양도세율 완화 등은 국회에서 입법이 전제돼야 한다"며 "의회 다수당 위치를 지닌 야당은 다주택자 세금 완화에 대해 보수적"이라고 평가했다.

주택 경기 경착륙 조짐이 관찰되지 않는 이상 선제적 정책 변화 가능성은 크지 않다는 것이다.



장태민 기자 chang@newskom.co.kr