[뉴스콤 장태민 기자] 김성수 대법관 후보자가 국민들에게 '전대차 기술'을 알려줬다.

김 후보는 처남의 도곡렉슬 전셋집에 보증금 3억5천만원, 월세 80만원만 내고 산 것으로 드러났다.

많은 사람들이 그 돈으로, 그렇게 좋은 곳에 살 수 있느냐면서 대대적인 관심을 드러냈다.

강남 대형 평형 아파트에 3억원대 보증금과 100만원이 안 되는 월세로 지내왔으니, 많은 사람들이 그 기술을 배우고 싶어했다.

하지만 이번 사례를 둘러싸고 전대차의 적법성, 증여세 과세 여부 등을 둘러싼 논란이 제기되고 있어 일반인이 무작정 따라 하기에는 법적 위험이 있다는 지적도 나온다.

■ 전대차 이용해서 살기

김 후보는 2023년 5월 처남과 서울 강남구 도곡렉슬아파트를 보증금 3억5천만원에 월 80만원을 지급하는 조건으로 전대차 계약을 맺었다.

김 후보자의 처남은 강남구 도곡렉슬아파트 실제 소유주와 15억2,250만원에 전세 계약을 맺은 뒤 이를 김 후보자에게 전전세를 줬다.

주진우 국민의힘 의원이 등기부등본 등을 확인한 결과 김 후보자는 2011년 2월부터 2021년 6월까지 10년간 처남 소유 강남구 역삼e편한세상에서 거주하다 도곡렉슬아파트로 이사한 것으로 파악됐다.

2018년부턴 재산 신고에서 전세보증금을 3억5천만원으로 동일하게 기재했다.

처남의 역삼e편한세상 아파트에 거주하며 처남에게 맡긴 보증금 3억5천만원을 도곡렉슬아파트 전대차 계약을 맺으며 그대로 승계했다는 것이 주 의원 측 분석이다.

■ 대법관 후보의 해명 논란?...전전세의 위험성

주진우 의원은 "처남 찬스로 43평 강남 아파트를 보증금 3억5천 전세에 산 것도 문제지만, 더 핵심은 김성수 후보자의 거짓 해명"이라며 "수억원 증여세 탈세가 문제 되자, 50대 처남과 한집에 살았다는 식으로 거짓 해명을 했다"고 밝혔다.

주 의원은 "처남은 별도의 오피스텔에 따로 산다고 밝혔다. 대법관을 하겠다는 사람이 국민을 속여도 되는가"라며 "집주인에게 전전세도 알리지 않고 속였다"고 지적했다.

그는 "이제 와서 특약사항에 ‘가족과 거주‘라고 써서 전전세 동의를 받았다고 우긴다. 탈세보다 더 심각한 것은 대법관 후보자의 거짓말"이라고 주장했다.

집주인이 전대차의 실질적 내용을 충분히 인지하지 못한 상태에서 동의가 이뤄졌을 가능성이 있다는 것이다.

그는 "후보자는 이재명 정부의 1호 실거주 확인 대상이다. 처남 신용카드, 휴대전화 위치 조회로 같이 살았는지 당장 밝혀야 한다"고 했다.

집주인 동의 없는 전대차는 민법상 계약 해지 사유 및 채무불이행(사적 계약 위반)에 해당한다. 공인중개사 시험 문항에도 종종 나오는 내용이다.

민법에 따르면 집주인은 동의 없는 전대차를 이유로 원세입자와의 임대차 계약을 즉시 해지하고 퇴거를 요구할 수 있다.

전차인(새로 들어온 세입자)은 집주인에게 보증금 내고 들어왔다는 대항권을 전혀 주장할 수 없다. 집주인이 나가라고 하면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 쫓겨나야 한다.

예외적으로 형사 처벌을 받을 수도 있다.

원세입자가 전차인에게 "집주인에게 동의를 받았다"고 속이거나, 집주인 동의를 받을 의사가 없으면서 동의를 받아줄 것처럼 속여 보증금을 받아 챙기면 사기죄로 처벌받을 수 있다(10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금).

집주인의 동의를 받은 것처럼 꾸미기 위해 집주인의 도장이나 서명을 위조해 '임대인 동의서'를 작성해 제시한 경우 사문서위조 및 행사죄로 형사 처벌을 받을 수 있다.

집 전체가 아니라 집의 작은 일부분을 룸메이트에게 빌려주는 형태라면, 집주인 동의가 없어도 계약 해지 사유가 되지 않는다.

■ 대법관 후보 판사님은 얼마짜리 세에 산 것일까?

법정 전월세전환율 상한선(기준금리(3%)+대통령령으로 정하는 비율(2%))인 5%를 활용해 순수 전세나 월세를 계산해 보자.

보증금 3억5천만원, 월세 80만원을 순수 전세로 바꾸면 5억4,200만원(3.5억원+960만원/5%)으로 나온다.

순수 월세로 계산해 보면 225만8,300원((3.5억원×5%/12)+80만원)으로 계산된다.

현재 전세 소멸과 월세 폭등으로 서울 외곽지역 아파트 월세까지 300만원대로 치솟은 곳이 크게 늘었다.

이런 상황에서 대법관 후보자는 서울 강남의 대형 평형 아파트에서 월세 200만원 남짓한 돈으로 거주해왔다고 볼 수 있다.

무주택 서민층이 치솟는 주택 임대료 부담에 서울 외곽으로 밀려나는 상황에서 고위 공직 후보자는 서울의 대표적 고가 주거지역 대형 아파트에서 시세보다 턱없이 낮은 금액에 살고 있었던 것이다.

2026년에 거래된 실거래 등을 보면, 도곡렉슬 43평형(전용 114㎡~120㎡/공급 143㎡) 매매가격은 40억원~45억원 정도로 보인다. 전세가격은 19~20억원 내외로 추정된다.

전세가격 20억원을 월세로 바꿔보면(금리 5% 가정) 833만원이 넘는 것으로 나온다.

김성수 후보가 실제 부담한 보증금과 월세가 시세 대비 현저히 낮다는 의혹이 제기되면서 특혜 논란이 불거지고 있다. 이로 인해 증여세 과세 대상에 해당하는지 여부도 쟁점으로 떠올랐다.

■ 월세도 미납? 그리고 증여의 문제

주진우 의원은 4일 김성수 대법관 후보자에 대한 추가적인 의혹을 제기했다.

주 의원은 김성수 후보자가 지급 증빙으로 제출한 계좌 거래내역에는 2023년 11월2일 160만원을 마지막으로 현재까지 추가 지급 내역이 전혀 없다고 했다.

2023년 11월분부터 2026년 8월분까지 34개월간 월 80만원을 지급하지 않았다는 것이다.

2025년 작성된 새로운 전대차계약서에도 월 80만원을 지급하도록 돼 있지만 지급은 이어지지 않았다고 했다.

주 의원은 총 미지급액이 2,720만원에 달한다고 계산했다.

주 의원은 "김 후보자의 무상 거주와 증여세 탈루 의혹이 사실로 확인된 것"이라며 "김 후보자는 탈루한 증여세를 납부하고 즉각 대법관 후보자직에서 사퇴해야 한다"고 주장했다.

현재 증여세법상 증여재산공제 한도(10년 누적 합산) 기준은 배우자 6억원, 성인 자녀 5,000만원, 미성년 자녀 2,000만원이다. 최근 결혼(혼인신고 2년 이내) 또는 출산(자녀 출생일 2년 이내) 시 부모·조부모로부터 받는 자금에 대해 1억원을 추가로 공제해주는 제도도 도입됐다.

다만 처남, 장인·장모, 형제·자매 등 기타 친족은 1천만원이다.

주진우 의원이 제기한 34개월간 미지급 임대료 2,720만원을 처남(기타친족)으로부터 증여받은 것으로 간주해 세법상 증여세를 계산해보면 산출세액은 172만원((2,720만원-1천만원)×10%)으로 나온다.

자진신고 공제, 무신고 가산세, 납부지연 가산세 등을 감안하면 계산은 좀더 복잡해진다.

다만 이는 미지급 월세만을 기준으로 단순 계산한 결과다.

상속세 및 증여세법에는 부동산을 '시가보다 현저히 낮은 조건으로 사용한 경우' 일정 요건 아래에서 증여로 평가될 수 있는 규정이 있다.

따라서 논란의 초점은 단순한 임대료 미납 여부를 넘어 시세와 실제 부담액 간 차이가 증여세 과세 문제로 이어질 수 있는지에 맞춰지고 있다.

김 후보자의 거주 형태와 임대 조건을 둘러싸고 증여세 과세 대상에 해당하는지 여부 및 임대차 계약상 적법성 여부에 대한 의문이 제기되고 있으며, 최종 판단은 과세당국과 사법당국의 몫이다.

김성수 후보는 평생 법을 다뤄온 사람이다. 그런 그는 이제 더 높은 곳(대법원 판사)으로 가려고 한다.

하지만 '처남 찬스' 논란이 사실로 확인될 경우, 대법관 후보자에게 요구되는 준법성과 도덕성에 대한 국민적 의문은 쉽게 해소되기 어려워 보인다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr