[뉴스콤 장태민 기자] 지난 8월 3일 정부의 세제개편안이 나온 뒤 많은 사람들이 부부공동명의가 어떻게 다주택자냐는 볼멘소리를 했다.

정부가 1주택자 외의 소유자, 즉 다주택자에 대해 종부세 공정시장가액비율을 현행 60%에서 2028년 80%로 인상하기로 발표하면서 '부부 공동명의'를 다주택자 취급한다는 비판을 받았던 것이다.

이런 문제가 생긴 이유는 종부세법상 '인별 과세' 원칙 때문이다.

실거주 1주택 부부 공동명의자가 1세대 1주택자 범주에서 제외되고 다주택자(1주택 외 소유자) 그룹으로 분류돼 공정시장가액비율 80%가 적용되면서 생긴 혼란이었다.

■ 정부, 그간의 '공동명의' 철학 무시했다는 비판...정부 "공동명의도 단독명의처럼 할 수 있다"

그간 정부와 지자체는 양도세·증여세 절세, 평등한 재산권 행사 등을 이유로 부부공동명의를 적극 장려해왔다.

하지만 정부의 세제개편안이 나온 뒤 실소유자들에게 다주택자 프레임을 씌워 세금을 더 거두려 한다는 비판이 봇물을 이뤘다.

종부세 외의 '일반적인' 보유세인 재산세는 공동명의 1주택도 공정시장가액비율 1주택자 비율(43~45%)을 적용해 준다. 지방세법상 주택 재산세 공정가액비율 기준은 60%지만, 서민주거안정 대책으로 예컨대 공시가격 3억 초과~6억 이하는 44%를 적용받는다.

그런데 지방세인 재산세와 달리 국세인 종부세만 공정시장가액비율 계산 시 다주택자 취급을 하는 것은 모순이라는 비판이 많았다.

현행 보유세는 시가의 대략 70% 정도인 공시가에 공정시장가액비율을 곱해서 나온 값을 기준으로 계산한다.

종부세의 경우 향후 공정시장가액비율을 1주택자는 60%에서 70%로, 다주택의 경우 60%에서 80%까지 올릴 계획이다.

그런데 1세대지만 공동명의이면 다주택처럼 과세를 하겠다고 한 것이다. 종부세 '인별 과세' 때문이었다.

그간 공동명의 '안전구간'은 18억원이었다.

공동명의 1인당 9억원까지 공제를 해줬기 때문이다. 하지만 정부 개편안대로 되면 18억원이 넘어가는 부분에 대해 세금을 이전보다 10% 더 내게 되는 것이다.

■ 부부공동명의, 세금 계산해보고 특례신청 할 수 있어

이처럼 시장의 비판이 뜨겁게 일자 정부는 세금상 반드시 불이익을 보는 것은 아니며, 공동명의 주택을 단독명의처럼 세금 신청을 할 수도 있다고 했다.

또 기본공제(각 9억원씩 총 18억원) 등의 혜택이 있어 시가에 따라 오히려 단독명의보다 세금이 적을 수도 있다고도 했다.

정부의 말대로 부부 공동명의자는 1세대 1주택자 특례신청을 할 수 있다.

부부공동명의 1주택자가 종부세를 낼 때 단독명의와 동일한 방식(12억원 공제+최대 80% 세액공제)을 적용받기 위해 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있는 것이다.

매년 9월 16일~9월 30일이 1세대1주택 특례 신청기간이다.

결론적으로 부부가 과세기준일(6월 1일) 현재 1주택을 공동으로 소유하고 있으면 '단독소유' 형태로 세금을 낼 수 있는 것이다. 한 번 신청해 두면 주택 소유 현황이나 지분율에 변동이 없는 한 매년 새로 신청하지 않아도 효력이 유지된다.

■ 세액공제 받아야 하는 초고가 주택, 타격 클 것

공동명의 1주택의 경우 시세 30억원 정도의 고가주택도 공제금액(18억원)을 감안하면 바뀌는 종부세를 버틸 만하다는 평가들도 보인다.

하지만 시세가 40억원, 50억원, 60억원 등으로 높아지는 경우, 무엇보다 고령으로 세액공제를 받아야 하는 실거주 부부들은 큰 타격을 입을 수밖에 없다.

이런 사람들은 공동명의 일반과세를 선택하자니 공정시장가액비율 80%의 징벌을 받게 되고, 단독명의 특례를 선택하자니 공제금액이 18억원에서 12억원으로 줄어드는 불이익을 감수해야 한다.

특히 종부세 체계의 핵심 버팀목이었던 '고령자 및 장기보유 세액공제'에 한도(캡)를 씌우거나 감면율을 축소하는 내용이 포함됐기 때문에 '주택을 오래 보유했지만 현금이 없는 강남 초고가 주택 부자'들은 집을 처분해야 하는 압박을 받게 된다.

정부는 2027년 세액공제 최대한도 800만원, 2028년 600만원을 설정했다.

냉정하게 얘기해 정부는 '오래전 서울 강남 주택을 매수한 후 그 집값이 폭등해 부자가 된' 사람들을 내쫓는 초식을 구사하고 있는 것이다.

■ 1주택자지만 실거주하지 않는 고가주택 공동명의자도 골치

고가주택을 소유한 1주택자지만 해당 주택에 실거주하지 않는 부부 공동명의 1주택자들도 상대적으로 불이익을 크게 받을 수 있다.

이들은 1세대 1주택 특례가 아닌 일반 과세(다주택자 및 공동명의 그룹)를 적용받을 때 기본공제액 산식에 '실거주 비율'이 들어가게 된다.

실거주할 경우 1인당 9억원(부부합산 18억원 공제)을 공제받지만, 실거주하지 않을 경우(비거주) 기본공제가 1인당 4억원(부부합산 8억원 공제)으로 깎인다.

비거주 1주택이라 하더라도 단독명의 소유자는 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어들지만, 부부 공동명의는 1인당 4억원씩 적용돼 합산 공제액이 18억원에서 8억원으로 반토막 넘게 급감해버린다.

부부 공동명의자 1인당 기본공제액을 구하는 공식은 '기본 4억원+(5억원×실제거주기간/총보유기간)'이다. 거주를 전혀 하지 않은 경우 4억원만 공제가 되는 것이다.

예컨대 서울 강남에 비싼 아파트 1채를 사서 전세를 주고 자신들은 지방에 내려가 전세로 사는 부부의 경우 '비거주'라는 이유만으로 기본공제가 부부합산 8억원까지 쪼그라들어 세금 폭탄을 맞닥뜨릴 수 있다.

단독명의 1주택자는 실거주를 안 해도 기본공제가 12억원에서 9억원(3억 차이)으로 떨어지는 데 반해, 부부 공동명의는 실거주를 안 하면 18억원에서 8억원(10억 차이)으로 공제액이 대폭 깎여나가기 때문이다.


















장태민 기자 chang@newskom.co.kr