[뉴스콤 장태민 기자] 이번주 한국부동산원 기준 서울 아파트 주간 상승률이 0.2%를 넘어섰다.

전날 한국부동산원이 월요일(22일) 기준으로 발표한 서울 아파트 매매가격은 상승률은 0.21%를 기록하면서 상승폭을 확대했다.

주간상승률이 0.2%를 넘어선 것은 10월 27일(0.23%) 이후 처음이다.

정부가 10.15 대책에서 서울전역과 경기 일부를 토지거래허가구역으로 묶어 거래를 죽이는 방법으로 집값을 누르려고 했지만 먹히지 않았다.

억지로 거래량을 줄이면 집값 상승률이 둔화된 것처럼 착시효과를 보이지만, 시간이 지나면서 용수철처럼 상승률도 튀어오르는 법이다.

정부가 규제를 강화하면서 임대값이 오르는 등 부작용이 커져 시장 불안감이 커졌다.

■ 서울 집값 오름세 확대...2026년, 계속 이어지는 부동산 불 마켓

지난 11월 이후 서울 아파트 주간 상승률을 보면 0.19%(11월 3일) → 0.17%(10일) → 0.20%(17일) → 0.18%(24일) → 0.17%(12월1일) → 0.18%(12월8일) → 0.18%(12월15일) → 0.21%(12월22일)을 기록했다.

서울 아파트값 상승률은 대략 2달 만에 가장 커졌다.

서울 아파트값은 정부가 거래를 억지로 눌렀지만, 단 한 주간도 약세 전환을 하지 못하는 등 견조한 상승세를 이어가는 중이다.

한국부동산원은 "이번주 서울에선 선호단지 중심으로 매수문의가 증가하고 대단지·역세권 등 정주여건이 양호한 단지와 재건축 추진 단지 위주로 상승거래 발생하는 등 서울 전체적으로 상승하는 중"이라고 밝혔다.

서울 지역에선 오름세가 확산일로에 있다.

여전히 강남권역에서 집값 급등세가 이어지는 가운데 강북 쪽도 오름폭을 확대하면서 힘을 내는 중이다.

이번주엔 강남 11개구가 0.27% 급등했다. 강북 14개구는 0.15% 오르는 등 강남권과 차이가 있지만 전체적으로 집값 상승 지역은 번지는 중이다.

강남 11개구 중에선 송파(0.33%), 동작(0.31%), 양천(0.30%) 등이 0.3% 이상의 급등 행진을 이어갔다.

그런데 최근엔 영등포(0.28%) 지역이 상당히 뜨거워졌으며, 서울 하급지 '금관구(금천, 관악, 구로)' 중 하나인 관악구가 0.28% 급등해 눈길을 끌었다.

강북에선 상급지 용산이 0.30% 뛰었고, 근래 가장 뜨거운 인기지역인 성동도 0.34% 급등하면서 그칠 줄 모르는 상승세를 이어갔다.

서울 전세가격은 견조하게 오르면서 이제 여차하면 임대가격이 매매가격을 더욱 밀어올릴 수 있는 분위기를 형성했다.

서울 주간 전세가격 상승률은 0.15% → 0.16% → 0.16%를 기록하면서 견조한 양상으로 보이고 있다.

전세 만기가 돌아온 사람들은 여건이 되는 한 '2+2'를 활용해 버텨야 하는 상황이며, 덕분에 신규로 전세를 구하는 사람들은 전세 매물 부족과 가격 상승에 큰 고통을 호소하고 있다.

그나마도 최근엔 전세의 월세화가 급격히 진행되면서 서울 무주택자들의 고통이 극심해지고 있다.

■ 바보들의 이상한 기대...정부 규제정책 '집값 상승 효과' 제대로 나타났다

부동산 업계에선 정책가들의 전세 말살 시도와 집값 띄우기를 비난하는 목소리도 만만치 않게 들린다.

서울 지역의 한 공인중개사는 "6.27, 10.26 정책들은 문재인 때 집값을 띄웠던 정책들의 압축판이었다"면서 "그 정책 덕분에 서울 집값 상승세는 더욱 가팔라졌다"고 말했다.

그는 "과장을 약간만 보태서 말하자면, 똘똘한 한 채 정책을 풀지 않는 이상 서울 집값은 나라가 망할 때까지 오를 것"이라며 "내년엔 입주 물량이 없어 특히 무주택자들은 각오를 해야 할 것"이라고 했다.

그는 "혹시라도 6.27, 10.15로 집값이 빠질 것이라고 기대했던 사람들은 자신의 아이큐를 점검해 보길 바란다. 문재인 때 결과를 보고도 그런 기대를 하는 사람은 바보"라고 했다.

서울만이 문제는 아니다.

서울과 상호작용을 하는 경기지역 집값 상승세도 확대되는 중이며, 지방에서도 울산 등 방향을 턴 한 곳들이 속속 나타나는 중이다.

경기지역 아파트 가격은 이번주 0.12% 올라 전주(0.10%)보다 오름폭을 키웠다.

경기에선 최근 토지거래 허가구역과 맞물렸던 지점 등에서 집값 오름세가 두드러졌다. 아울러 여전히 서울처럼 '경기지역 상급지' 오름세가 두드러진다.

이번주엔 용인 수지구(0.51%)가 풍덕천·동천동 역세권 위주로 폭등했다. 성남 분당구(0.44%)는 야탑·이매동 주요 단지 위주로 급등했으며, 하남시(0.42%)도 고공행진을 이어갔다.

■ 2026년, 수도권 임대가격·매매가격 모두 큰폭 상승할 가능성

당분간 서울 등 수도권엔 입주 물량이 제대로 공급되지 않는다.

정부가 억지로 주택 매수를 막더라도 대기 수요는 계속 쌓일 수 밖에 없어 집값 급등은 불가피하다는 진단이 적지 않다.

아울러 최근 이재명 정부가 문재인 시즌2를 공언하면서 '집값 띄우기'에 나섰다면서 이를 비판하는 목소리도 적지 않다.

사실 6.27, 10.15 등은 매물 자취 감추기로 이어지면서 집값을 더욱 자극했다.

윤지해 부동산114 연구원은 "정부 정책으로 공식 금융과 사금융(갭투자)이 모두 막혀버린 대출 절벽과 각종 규제로 인한 매물절벽, 즉 잠김현상까지 겹친 상황"이라며 "10.15 대책으로 정부정책 신뢰 문제까지 생긴 상황이어서 각자도생해야 하는 시대"라고 진단했다.

정부가 집값 상승에 선제대응하겠다고 내놓았던 6.27, 9.7, 10.15 대책 등은 각종 부작용을 노정했다. 특히 정부 정책은 임대시장을 더욱 불안정하게 만들어 향후 매매시장을 추가로 더 불안하게 만들 수 있다.

윤 연구원은 "2026년엔 수도권 신축 아파트 공급이 매우 부족해진다. 공급량과 직결된 전월세 시장의 불안도 동시다발적으로 커질 수 밖에 없다"면서 "내년엔 정부는 물론 어느 누구도 수요층을 도울 수 없는 환경"이라고 말했다.

그는 "2025년 전국 아파트 가격은 5.75% 뛰어 다음해 급등을 경고했던 2019년의 4.17%보다 높았다"면서 "그런데 서울은 무려 12% 넘게 올랐다. 올해 1월부터 12월 12일까지의 누적 상승폭이 이 정도이니 월간 1% 넘게 뛴 것"이라고 했다.

서울은 유사 이래 집값이 가장 많이 뛰었던 2020~2021년의 과열기에 비하면 상승률이 낮은 상황이지만, 10% 넘는 집값 폭등세가 자주 나타나는 일은 아니라고 했다.

일각에선 내년이 더 큰 문제이며, 임대시장이 이번엔 매매시장을 자극할 것이란 우려를 내놓는다.

지난 2024년엔 전세가격이 매매가격에 비해 두드러졌고, 이는 올해 임대차 수요의 매매 수요로 전환으로 귀결된 측면이 있다.

이런 상황에서 정부가 전세대출을 규제하자 전세가격 부담감이 커진 수요층이 월세시장으로 급격히 이탈해 월세가격 폭등이 나타났다.

임대가격 상승세가 다시 확대하면서 서울 집값을 더욱 자극할 수 있는 분위기도 형성되고 있다.

■ 무서운 공급 위축, 집값 일단 더 뛴다!

부동산114가 취합한 자료를 기준으로 보면 내년 전국 아파트 입주물량은 21만 가구다. 이는 2025년 28만 가구 대비 25%, 즉 1/4이나 줄어든 수치다.

수도권은 더 심각하다.

수도권 입주물량은 내년 11만 가구에 불과하다. 연간 15~20만 가구가 입주하는 수도권의 통상적인 상황과 비교할 때 너무 적어 보이는 것이다.

부동산114는 서울의 경우 1만 3,450가구 줄어든 2만 9,161가구로 추산했다.

그런데 지금은 구축시장 수급 역시 만만치 않다.

증권시장에 비유하면 발행시장의 신규 공급이 절벽 수준으로 줄어드는 상황에서 정부가 유통시장의 공급마저 막아버린 형세가 만들어진 것이다.

10.15 조치 등으로 구축 시장의 매물이 자취를 감췄다. 신규대출을 막으니 기존 주택 소유자들이 매도를 통해 다른 주택으로 갈아타는 것도 어려워졌다.

최근 시장에 '모두 꼼짝마'하는 식의 분위기가 형성됐지만, 집값은 쉼 없이 뛰고 있다.

여기에 각종 비용 인상 요인들은 집값을 더 띄웠다.

신축, 구축 모두 공급이 줄어든 상황에서 공사비 증가로 분양가가 뛰었다. 분양가는 공공조차도 건설원가 부담감에 상승세를 이어가는 중이다.

최근 수년간 최저임금 인상, 돌관공사 등 비용을 낮출 수 있는 형태의 공사 방지, 각종 건축 기자재 가격 이상 등 원가를 상승시키는 요인들이 크게 부각됐다.

여기에다 최근엔 정부의 '안전 강조'로 인해 주택 공급이 더욱 위축됐다. 건설업자들은 사고가 나면 정부에 찍힐 수 있기 때문에 더욱 몸을 사릴 수 밖에 없다는 지적들도 나온다. 안타깝지만 이런 요인 또한 만만치 않은 원가 상승 요인이다.

한 부동산 정보업체 관계자는 "신축, 구축 모두 공급이 줄어든다. 월세 등 임대료는 더 뛸 수 밖에 없다. 주택 공급을 위한 공사원가는 천정부지로 치솟아 이미 몇 년 전과 비교할 상황이 못 된다"고 지적했다.

그는 "해답은 뻔하다. 이미 집값이 급등했지만 하루라도 빨리 서울에 집을 마련하는 게 유리할 수 밖에 없는 환경"이라고 푸념했다.













장태민 기자 chang@newskom.co.kr