[뉴스콤 장태민 기자] 유안타증권은 5일 "부동산 PF 규모는 재구조화·정리 등에 따라 감소하는 추세지만 부동산 PF에 따른 금융사 건전성 부담은 여전히 높은 상태"라고 밝혔다.

공문주 연구원은 "2024년 말 기준 금융기관의 부동산 PF 규모는 약 146조원"이라며 이같이 진단했다.

부동산 PF와 실질이 유사한 토지담보대출 및 새마을금고 보유분 등을 포함하면 약 202조원으로 2023년 말 231조원 대비 감소한다고 밝혔다.

증권사는 토지담보대출은 보유하고 있지 않으며 2024년 말 기준 본PF 24조원, 브릿지론 7조원의 익스포저를 보유 중이라고 밝혔다. 이는 2024년 6월 말 본PF 20조원, 브릿지론 7조원 대비 소폭 증가한 수치라고 밝혔다.

공 연구원은 "부실 사업장 정리가 진행되고 있음에도 대형사를 중심으로 PF 신규 취급이 재개되며 증가하는 것으로 추정된다"고 밝혔다.

부동산 경기가 악화되기 시작한 2022년 이후 빠른 속도로 악화되던 PF 자산건전성은 정체 상태를 기록 중이라고 평가했다.

그는 "은행 및 보험업권의 건전성 부담은 상대적으로 낮은 편이나 증권, 캐피탈, 저축은행 등 제 2금융권의 부담은 높은 수준"이라며 "금융당국은 빠른 구조조정을 통한 PF 시장의 정상 재작동을 목표로 부실 사업장의 신속한 정리를 유도하고 있다"고 밝혔다.

2024년 5월 부동산 PF의 '질서있는 연착륙' 방안을 추진해 PF 사업장의 사업장 평가기준을 개선하고 금융사들이 충당금을 적극적으로 적립하도록 하는 한편, 장기화된 부실사업장에 대한 재구조화와 정리 계획을 세우고 이행하도록 정책을 추진했다.

■ 사업성 평가와 사후관리...증권사 부동산 PF 규모는 완만한 증가세

2024년 12월 이후 사업성 평가는 상시평가 체계로 전환됐다. 모든 PF 사업장은 매 분기 말 1개월 내 사업성 평가가 확정돼야 하며 2개월 내 재구조화·정리 계획을 확정해야 한다.

공 연구원은 "2012년 12월 기준 부실우려 및 유의로 분류된 사업장은 총 19조원(본PF 4조원, 브릿지론 4조원, 토지담보대출 11조원)으로 증권사는 31조원의 익스포져 중 유의로 1.6조원, 부실우려로 1.9조원을 분류하고 있다"면서 "은행, 보험, 증권, 여전은 대손충당금(대손준비금 포함)을 부실우려·유의 부동산 익스포져 이상으로 적립하고 있다"고 지적했다.

부실 사업장의 정리·재구조화도 진행 중이라고 밝혔다. 정리는 계획대로 진행되고 있으나 재구조화는 부동산 경기 불확실성 등으로 사업성 개선이 쉽지 않아 진행이 더딘 모습이라고 밝혔다. 재구조화 지연 시 향후 정리 대상이 될 가능성이 상존한다고 평가했다.

2022년 소폭 감소했던 증권사 PF 익스포저는 증가세를 유지했다.

그는 "PF 유동화증권 규모는 부동산 호황으로 가파르게 증가하다가 2022년 10월 레고랜드 사태로 유동화증권 금리 급등 및 유동성 위기를 겪으며 규모가 정체됐다"면서 "2023년 이후 부동산 경기 악화로 사업장이 부실화되며 사모사채 매입확약 이행에 따라 부동산 PF의 난내자산화가 진행됐다"고 밝혔다.

유동화 시장 안정, 대형사 중심의 부동산 PF 취급 재개 등에 따라 유동화증권 규모는 2024년 말부터 완만한 증가세를 기록 중이라고 밝혔다.

대형사는 브릿지론 5.6조원, 본PF 17.6조원으로 브릿지론 보유 비중이 23.5%인 반면 중소형사는 브릿지론 2.5조원, 본PF 5.6조원을 보유해 브릿지론 비중이 30.9%를 기록하고 있다고 밝혔다.

그는 "변제순위로 분석 시 대형사는 단일순위 및 선순위 비중이 70.0%를 차지하는 반면 중소형사의 단일순위 및 선순위 비중은 32.9%에 불과하다. 대형사 대비 중소형사가 위험도 높은 부동산 PF 자산을 많이 보유하고 있어 고수익을 영위하기 용이할 수 있으나 부동산 경기 하락기에 건전성 부담으로 작용할 개연성이 높다"고 밝혔다.

중소형사의 고위험자산 보유 비중이 높음에 따라 건전성 부담 또한 높은 수준으로 나타냈다고 밝혔다.

공 연구원은 "대형사 브릿지론의 26.7%, 본 PF의 19.1%가 요주의이하자산으로 분류되는 한편 중소형사는 브릿지론의 71.2%, 본PF의 34.5%가 요주의이하자산으로 분류돼 있다"면서 "향후 분양 개시 전 및 비분양 본 PF의 건전성 부담이 확대될 수 있는 점은 우려 요인"이라고 밝혔다.

특히 중소형사는 중·후순위 비중이 높아 부실 현실화 가능성이 대형사 대비 높은 수준일 것으로 추정했다.

대형사 본PF 중 분양성과가 저조한 물건은 8%에 불과하다고 밝혔다. 단 향후 부실화 가능성이 상존한 분양 개시 전 혹은 비분양형 본 PF의 비중이 62%로 상당히 높은 수준이라고 밝혔다.

분양 전 본PF의 46%가 수도권 주거물로 구성돼 있고 비분양형 본PF 또한 비교적 임차 환경 등이 양호한 오피스 구성 비중이 41%를 차지하고 있다고 밝혔다.

중소형사는 분양성과가 저조한 본PF 비중이 20%로 높은 수준이라고 밝혔다. 분양성과 저조 본PF 대부분의 자산건전성 또한 훼손된 상태라고 밝혔다.

문 연구원은 "향후 자산건전성 저하 가능성이 상존하는 분양 개시 전 및 비분양형 본PF는 각각 23% 및 14%를 차지해 대형사 대비 비중은 낮다"면서 "단 위험자산 비중 및 높은 중·후순위 비중울 감안하면 향후 건전성 약화 가능성은 높은 수준"이라고 밝혔다.

특히 물류센터 공급 부담 지속되는 가운데 비분양형 본PF 중 56%가 물류센터로 구성된 점은 부담 요인이라고 밝혔다.

































장태민 기자 chang@newskom.co.kr