[뉴스콤 신동수 기자] 향후 수도권 주택가격 및 가계대출 전망의 불확실성이 큰 상황인 만큼 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합을 통한 대응이 필요하다는 지적이 나왔다.

한국은행은 12일 발표한 '통화신용정책보고서(2024년 9월)의 주요 내용'에서 최근 주택시장‧가계부채 상황에 대한 평가한 결과 이같이 밝혔다.

한은은 수도권 주택가격이 상승세를 지속하면서 소득, 사용가치 등과의 괴리 폭이 다시 확대되고 있으며, 가계부채비율도 현재의 높은 수준을 이어갈 가능성이 높아졌다고 분석했다.

서울의 명목 주택가격은 2021년 고점의 90%를 회복했으며, 주택시장 위험지수는 ‘고평가’ 단계에서 재상승한 것으로 나타났다.

GDP대비 가계부채비율은 2022년 이후 완만히 낮아지고 있으나 여전히 높은 수준이며, 지난 5월 이후의 높은 가계대출 증가세가 지속될 경우 동 비율이 다시 높아질 것으로 추산됐다.

2024년 1/4분기 현재GDP대비 가계부채비율 92.1%로 OECD 31개국(평균 60.1%) 중 4번째로 높았다.



최근의 상황과 과거 수도권 주택가격·가계부채 확장기와 비교해 보면, 수급상황, 금융여건, 거시건전성규제 등의 측면에서 유사한 점이 많은 것으로 나타났다.



과거 확장기는 대체로 주택건설 감소 등으로 공급부족 우려가 제기되는 가운데 대출금리가 낮아지고 거시건전성 규제도 완화적인 상황에서 시작되었다.

최근에도 서울 등의 신축 아파트 공급부족 및 비아파트 기피에 따른 수급불균형 우려, 금리인하 기대 등에 따른 대출금리 하락, 규제 완화 및 정책금융 확대 등이 복합적으로 영향을 미쳤다.



다만, 과거 확장기에는 높은 전세가율 등으로 인해 갭투자가 많았을 것으로 추정되는 반면 최근에는 낮은 전세가율로 인해 전세 등을 활용한 갭투자 비중이 아직은 낮은 수준을 보이고 있다는 점이 달랐다.

주택가격 상승의 금융, 경제 영향을 살펴보면 우리나라의 경우 주택가격 상승에 따른 경기 진착 효과는 제한적인 것으로 분석됐다.

주택가격 상승은 이론적으로 건설투자 증가, 부의 효과 등을 통해 경기를 진작시키지만, 우리나라의 경우 주택가격과 건물 투자 간 연계성이 낮고 높은 가계부채비율 등으로 부의 효과가 제한됐다.

아울러 주택가격이 소득 등 펀더멘털과의 괴리가 커질 경우 향후 조정 과정에서 금융·경기 변동성이 증 폭될 수 있고 높은 가계부채비율은 소비를 제약하는 구조적 요인으로 작용할 수도 있는 것으로 평가됐다.

가계부채와 민간소비 간 상관관계가 가계부채비율이 80%를 상회한 2010년대 중반 이후에는 마이너스(-)로 추정되는 등 두 변수 간 관계가 상당히 약화된 것으로 나타났다.



향후 주택가격 전망은 견해가 엇갈리는 등 불확실성이 높았다.

일부에서는 주택가격 수준이 크게 높고 투자수요보다는 실수요가 많은 것으로 분석되는 데다 정부의 공급 확대와 거시건전성정책 강화의 효과도 점차 나타나면서 내년 이후 안정될 것으로 전망했다.

다른 일부에서는 거시건전성 규제의 효과가 불확실하고 수급불균형 우려도 상존하고 있어 수도권 주택시장 과열이 내년 이후까지 이어질 가능성을 배제하기 어렵다고 전망했다.

한은은 "주택시장과 가계부채는 주택공급, 거시건전성규제, 금리 등 다양한 요인에 영향받는 만큼 최근의 확장세가 장기화되지 않도록 적절한 정책조합(policy mix)을 통한 대응이 필요하다"고 밝혔다.

통화정책 측면에서는 수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융안정 상황에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리인하 시기와 속도 등을 결정하고 경제주체들에게 이러한 정책 방향을 명확히 전달하여 과도한 금리인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해 나가야 한다"고 밝혔다.

거시건전성 규제 등의 측면에서는 주택공급 확대와 거시건전성 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서 필요시 추가 강화 조치를 고려해 나갈 필요가 있다"고 덧붙였다.

신동수 기자 dsshin@newskom.co.kr