[뉴스콤 장태민 기자] 10·15 부동산 대책이 1주년을 맞이했다.

서울 전 지역을 토허제로 묶은 결과 서울 아파트 가격은 급등했다.

작년에 대책이 발표됐을 당시 부동산 시장 생리를 아는 사람들은 10.15 규제의 실거주 강요가 결국 서민들의 보금자리를 파괴할 것으로 예상했다.

부동산 시장의 오랜 관찰자들이 예상했던 대로 '정책효과'가 발현되면서 서울 집값은 급등했다.

서울 아파트는 여전히 역대 최장 기록 상승을 갈아치우면서 계속 오르는 중이다.

■ 10.15 정책효과 '예상대로 발현'...전세 소멸과 집값 급등

10.15 대책 1주년, 정책은 '예상대로' 서울 집값을 크게 띄웠다.

혹시라도 정책에 따른 집값 하락을 기대한 사람이 있었다면, '예상과 달리' 집값이 급등한 셈이 된다.

한국부동산원에 따르면, 10·15 대책 발표 후 1년간(10월 첫주 5일 기준) 서울 아파트는 10.4% 뛰었다.

성북구가 16.5% 뛰는 등 비강남이 크게 올랐다. 성북구(16.5%), 서대문구(14.4%), 강서구(14.4%), 구로구(13.7%), 중구(13.5%), 동대문구(13.4%), 노원구(12.5%) 등 덜 비싼 지역 집값이 크게 뛰었다.

서울에서 집값이 가장 비싼 강남구가 1.4% 상승에 그쳤기 때문에 서민들이 꿈꿔볼 만한 지역 아파트 단지들 중 상승률이 20% 넘는 곳도 수두룩하다.

강남3구는 상대적으로 낮은 상승률을 기록했다. 송파구는 9.11%, 서초구는 3.35%, 강남구는 1.4% 올랐다.

전세 가격은 10.0% 뛰었다. 그나마 지금은 서울 임대차 거래의 절반 이상이 월세로 거래되고 있다. 아실에 따르면 서울 전세 매물은 17%나 말라붙었기 때문이다.

전세 공급이 줄자 전셋값 상승률은 대책 1년 전 2.4%에서 1년 후 10%로 4배 이상 확대됐다.

이재명 정부의 전세 소멸정책 탓에 임차인 상당수가 월세로 내몰렸다. 그 결과 평균 월세는 164만원으로 14% 뛰었다.

■ 서울 집값 급등, 아직도 집값 상승 원인 모르는 정부와 여당

서울 집값이 급등했지만 10.15 대책 1주년을 맞는 집권 여당의 원내대표는 성과부터 거론했다.

한병도 민주당 원내대표는 국정감사 대책회의에서 "오늘은 10.15 부동산 대책을 발표한 지 1년 되는 날"이라며 "투기 수요를 억제하는 일부 성과도 있었다"고 밝혔다.

여당 원내대표는 정책이 강남을 누른 데 따른 풍선효과로 서울 다른 지역 집값이 급등했지만 '투기수요 차단 효과'부터 거론했다. 뭐가 문제인지 전혀 모르는 것이다.

한 원내대표는 이어 "더욱 신속한 공급만이 주거 시장 안정의 근본적 해답"이라며 "국민이 체감할 때까지 더 속도를 내겠다"고 말했다.

그는 정부와 여당의 '잘못된 정책에 따른' 집값 급등에 대해 사과하지 않고 서울시의 공급 실패 잘못이 크다고 주장했다.

여당의 원내대표는 오세훈 서울시장이 공급을 제대로 하지 않은 탓이라며 '오세훈 저격'에 나섰다.

한 원내대표는 "오세훈 시장은 43만 호의 공급기반이 무너졌다며 또다시 전임 시장 탓을 했다. 서울의 공급 부족에 대한 현직 시장의 책임을 외면한 무책임한 언사"라며 "오세훈 시장은 남탓만 할 것이 아니라 국토부와의 협의를 통해 공급 속도전을 뒷받침할 책임있는 대안을 제시해야 한다"고 말했다.

용산 부지를 활용하자고 했다.

그는 "용산 반환 부지는 공원의 기능과 녹지를 살리면서도 기존 시설 부지 등 활용 가능한 공간이 있어 신속하게 주택을 공급할 수 있다"고 했다.

그는 "민주당과 이재명 정부는 신속한 주택공급을 최우선에 두고, 가용가능한 입법정책적 수단을 모두 동원할 것"이라며 "서울시와 국민의힘도 국민의 주거 안정을 위해 힘을 모아 달라"고 했다.

여당의 원내대표가 집값 급등의 원인조차 파악하지 못하면서 서울시 탓을 하고 공급 협조를 압박하고 있는 모양새다.

■ 오세훈도 알고 있다...정부 정책에 따른 집값 추가 상승

모두가 알듯이 서울 집값이 계속 오르는 이유는 공급 부족 때문이다.

오세훈 서울시장은 이날 국정감사에 출석해 공급의 중요성을 강조했다. 적어도 '공급이 된다'는 점으로 사람들을 안심시켜야 한다고 했다.

오세훈 시장은 "서울의 무주택 시민들은 주택공급에 대한 확신을 못가지고 있다. 이 때문에 더 오르기 전에 주택 매수에 나섰다"면서 "이것이 집값 급등의 원인"이라고 했다.

서울 집값이 급등한 이유는 공급 부족과 정책 실패가 겹쳤기 때문이다.

특히 서울 서남권, 동북권 등의 집값 급등은 '정책효과'로 봐야 한다. 오 시장도 이런 부분을 잘 이해하고 있었다.

오 시장은 "서울 동북권, 서남권 아파트 매매가격 급등은 전월세 급등에 자극받은 것"이라며 "이는 많은 부동산 전문가들의 동일한 견해"라고 했다.

부동산 시장을 오래 봐온 사람들은 정부의 '10.15 대책'과 같은 전세를 없애는 정책이 나오자 임대차 매물이 감소하고, 이는 서울 내 상대적으로 싼 지역 아파트 값을 끌어올릴 것으로 예상했다.

오 시장도 이런 시각을 알고 있었던 것이다.

오 시장은 "전세 보증금과 월세가 뛰면서 매매 가수요까지 생겼다"고 했다.

그는 "이재명 정부의 실거주를 지나치게 강조하는 정책이 서울 동북·서남권 전세매물을 급감시켰으며, 그것 때문에 매매가격까지 급등했다"고 개탄했다.

오 시장의 이 발언은 정부의 잘못된 주택정책을 비판하는 사람들이 많이 하는 말이다.

■ 오세훈 시장의 '최소한의 2가지 부탁'

오 시장은 이재명 대통령의 정비사업에 대한 잘못된 시선을 꼬집었다.

그는 "재개발·재건축을 해도 주택이 많이 안 늘어난다는 (대통령) 발언은 틀렸다"면서 "서울에 공급되는 물량의 절반 이상이 재개발·재건축"이라고 했다.

오 시장은 "서울엔 가용 토지가 많지 않다. 재개발·재건축·모아타운 삼총사가 공급원"이라며 "공급에 속도가 나게 규제를 좀 풀어달라"고 했다.

서울에 신규 주택을 공급할 수 있는 현실적인 방법은 기존의 노후 주거지를 부수고 다시 짓는 재개발, 재건축, 모아타운(소규모 정비사업) 정도밖에 없다.

하지만 '정부의 규제로 인해' 정비사업 진행 속도가 느리다.

집값이 너무 뛰자 김용범 전 청와대 정책실장이 '닥치고 공급하겠다'는 말을 하기도 했다.

말은 닥치고 공급하겠다고 했으나, 실질적으론 '공급 규제'를 풀지 않았다.

가장 많이 얘기되는 조합원 지위양도, 이주비 등과 관련한 규제조차 풀지 않으면서 '닥공'을 얘기했던 것이다.

그래서 오세훈 시장이 이날 다시 읍소했다.

오 시장은 "조합원 지위양도 제한 좀 해제해달라. 그러면 (공급) 속도가 난다. 이런 쪽에서 정부는 서울시 좀 도와달라"라며 "이주비도 도와주면 주택 공급에 좀 더 속도가 붙을 것"이라고 했다.

■ 조합원 지위양도 제한 풀어야

현재 투기과열지구 내 정비사업장에서는 투기 세력 유입을 막기 위해 지위양도(매매) 시점을 엄격히 제한하고 있다.

재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기 시점까지 원칙적으로 매매가 금지되고, 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 소유권이전등기 시점까지 원칙적으로 매매가 금지된다.

이 시점을 넘긴 조합원 입주권을 사면 새 아파트 분양권을 받는 게 아니라 '현금청산(강제 매각 및 퇴거)' 대상이 된다.

오세훈 시장과 부동산 정비업계, 그리고 공인중개사 등은 이런 규제를 풀어야 사업에 속도가 붙는다고 본다.

집을 팔고 나갈 수 있는 출구가 생기면, 사업에 반대하거나 발목을 잡던 조합원들이 시장에 매물을 내놓고 나가게 된다.

새로 들어오는 매수자들은 분담금을 납부할 여력과 의지가 있는 사람들이기 때문에 조합원 동의율 집계, 총회 의결, 사업비 금융 조달(PF 등)이 빠른 속도로 이뤄진다.

서울시가 아무리 인허가를 빠르게 해주는 '신통기획' 등을 추진하더라도 조합 내부에서 거래 불능으로 인한 갈등과 동의율 미달이 발생하면 사업이 멈춘다.

오 시장은 따라서 '조합원 지위양도 제한 완화'만 이뤄지더라도 정비사업에 속도가 붙을 수 있다고 본다. 이는 부동산 전문가들이 동의하는 바다.

■ 이주비 제한도 풀어줘야

이주비 지원 역시 업계에서 계속 요구하고 있는 주제다.

재개발·재건축을 시작하려면 주민들이 잠시 이사를 나가야(이주) 한다. 하지만 대출 규제 등으로 이주비 마련이 어려워 사업이 지연되는 경우가 많다.

정부가 만약 서울 내 집값 공급에 진심이라면, 대출이나 금융 지원을 통해 이주비 문제 해결에 나서는 게 당연해 보인다.

정부는 그간 이주비 대출을 '투기성 부동산 대출'로 보는 듯했다.

하지만 이주비 대출은 주택 공급을 촉진하기 위한 '필수 이동 자금'으로 봐야 한다. LTV 완화나 DSR 예외 적용 등을 해야 한다.

최근 서울 및 수도권의 전세 가격이 급등하면서 비슷한 평수의 전셋집을 구하려면 과거보다 더 많은 돈이 든다. 당연히 이주비 대출 한도를 크게 높여야 한다.

또 세입자 보증금 반환 불능 사태가 나타나면 연쇄 이주가 불가능해진다.

실거주하지 않고 임대를 놓던 조합원(임대인)은 이주 시점에 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주어야 세입자가 이사를 나간다.

하지만 이주비 대출 한도가 묶여 세입자 보증금을 빼줄 돈이 모자라면, 세입자가 나가지 못하고, 조합원도 이주를 못 하는 연쇄 마비 현상이 발생한다. 이 부분 대출에도 혈을 뚫어줘야 한다.

1,000가구 단지에서 990가구가 이사를 완료했더라도, 이주비를 구하지 못한 10가구가 남아있으면 철거와 시공을 시작할 수 없다.

정비사업에선 시간이 돈이다. 정비사업에선 시간을 세이브하지 않으면 모두가 불행해진다.

공사가 지연되면 사업비와 시공사 금융 비용에 대한 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나 결국 전체 조합원의 분담금이 늘어난다.

이밖에 오세훈 시장은 이날 국감에서 "(공공 위주가 아닌) 민간 임대사업자가 임대 아파트를 공급해야 한다. 그래야 전월세가 안정된다. 지금 정부 정책이 도와주지 않고 있다"는 말도 했다.

사실 전월세 가격이 급등하면 민간 임대사업자에 대한 혜택을 높여줘야 한다.

임대 공급업자들이 시장에 뛰어들 수 있는 '인센티브'를 높이는 게 정책당국자들이 할 일이다.

하지만 '공공'을 너무 좋아하는 이재명 정부는 공공임대 등에 방점을 찍고 있다. 시장은 설렁탕을 원하는데, 정부는 주구장창 라면만 먹으라는 식이다.

정부가 공급을 하겠다는 태도를 취하려면 최소한 오세훈 시장이 이날 국감에서 말하는 '최소한의 요구 사항' 정도는 들어줘야 할 것이다.















장태민 기자 chang@newskom.co.kr