[뉴스콤 장태민 기자] 2026년 8월 23일 일요일.

당정협의회는 '비거주 1주택자'의 세 부담을 완화하고 재개발·재건축 촉진을 위한 방안을 마련하기로 했다.

20일 전에 발표했던 8·3 세제개편안으로 서울 지역 부동산 민심이 악화되자 당정이 '현실적 고려', '정치적 이해득실' 등을 감안해 후퇴한 것으로 보인다.

정부와 여당은 이번 당정 조율 내용을 바탕으로 추가 협의를 거쳐 수정 세제개편안을 도출할 예정이다.

개정안은 9월 초 국무회의 상정을 거쳐 9월 정기국회에 제출될 예정이다.

■ 신임 여당대표, 8.3 세제개편안 대폭 손질 약속

김민석 더불어민주당 대표는 취임 후 처음 열린 주말 당정협의회에서 당·정·청은 부동산 세제 원안을 상당폭 손질할 수 있다는 점을 내비쳤다.

김 대표는 주말 협의를 거친 뒤 24일 아침 최고위원회의에서 "신속한 공급, 전월세 시장 안정, 합리적 세제 개선으로 국민 눈높이에 맞는 부동산 주택 정책을 펴 나갈 것"이라고 약속했다.

용산공원 미군 부지 활용은 시민 합의 위에서 하고 재개발·재건축 활성화를 위해서는 서울시와도 협력하며 필요한 입법을 서두르겠다고 전했다.

특히 많은 사람들이 불만을 표한 비거주 1주택 규제 등 '세제'와 관련해선 국민의 의견을 반영해 정부와 조율할 것이라고 전했다.

여당의 원내대표도 8.3 세제개편안을 상당부분 수정할 수 있다고 했다.

한병도 원내대표도 24일 "당정은 인·허가 절차를 단축해 주택 공급 속도를 높이고 불가피한 사유로 거주하지 못한 1주택자가 부당한 불이익을 받지 않도록 세제를 합리적으로 보완하는 데 뜻을 모았다"고 전했다.

한 원내대표는 "국토위와 재경위를 중심으로 당정 간 입법 실무 협의를 가동하겠다"면서 "주택 공급 관련 법안에 우선순위와 처리 시한을 정하고 인·허가 기간 단축과 정비 사업 활성화에 필요한 법안을 신속하게 처리할 것"이라고 밝혔다.

■ 8.3 세제개편안, 비거주 1주택 규제 후퇴 불가피

정부는 8.3 세제개편안을 통해 '실거주 하지 않는 1주택자'를 타겟 삼아 공세 수위를 높인 바 있다.

종부세 공제액 축소, 양도세 장특공 혜택 폐지 등 강도 높은 증세안을 들이밀었다.

하지만 가렴주구(苛斂誅求)식 정책은 곧바로 많은 반발에 부딪혔다.

서울의 부자들, 비거주 1주택자들뿐만 아니라 임차인들마저 동참해 정책에 저항하자 물러서는 모습을 보인 것이다.

정부와 여당의 주말 당정협의에선 1주택자에 대해 실거주 여부(거주·비거주)로 세금 기준을 나누는 차등 적용에 신중해야 한다는 목소리까지 나온 것으로 전해졌다.

최소한 당정은 실거주와 비거주를 구분하더라도, 실거주 인정 범위를 넓히기로 했다.

당정은 '부득이한 비거주 사유'가 있는 경우 이를 실거주로 인정해주기로 했다.

예컨대 부모 봉양, 근무지 전근, 질병 치료, 자녀 교육 등 불가피한 사정으로 본인 집에 살지 못하는 비거주 1주택자들에게 실거주와 동일한 세제 혜택을 주도록 예외 인정 범위를 넓힐 듯하다.

아울러 8.3 세제개편안이 예고한 실질적 증세의 강도를 상당폭 낮출 것으로 보인다.

예를 들어 2029년까지 보유기간 공제를 전면 폐지하려던 장특공 개편안 등을 완화할 것으로 보인다.

■ 당정 협의...부동산 매파와 비둘기파 부딪혀

전날 당정 협의에선 적지 않은 이견이 있었던 것으로 보인다.

민주당 내 부동산 비둘기파들은 비거주 1주택자에 대한 페널티 철회까지 얘기를 한 것으로 알려졌다.

하지만 부동산 매파들의 목소리도 만만치 않았던 것으로 보인다.

부동산 업계에선 "실거주, 비거주 상관 없이 다 같이 높은 종부세를 무는 데에선 크게 물러나지 않은 것 같다"는 평가도 있었다.

하지만 냉정하게 보면 8.3 세제개편안은 집값 안정대책이 아니라 그 반대였다.

집값 상승을 더욱 자극할 수 있는 위험한 정책이었다.

최근까지 정부가 내놓은 정책들은 임차인의 지위를 더욱 불안하게 만들고, 서울에서 서민도 욕심 내 볼 수 있었던 아파트 값을 더욱 띄우는 정책이었다.

올해 서울 강남 권역 대비 싼 강북 권역 서울 아파트값 상승률이 유독 높았던 이유는 정부 정책 덕분이었다.

정부 정책이 '실거주'를 내세워 임차인들을 공격하면서 강북지역 평균 아파트값마저 10억원 위로 뛴 것이다.

■ 정부정책 효과 결실!!! 최근 서울 내 상대적으로 싼 지역 아파트 '급등'

최근 KB국민은행의 8월 서울 아파트 가격 데이터를 보면 '기록 경신'이 몇 가지 눈에 띈다.

서울 전체적으로 아파트 평균 매매가격이 16.1억원을 기록해 처음으로 16억원을 돌파했다.

서울 아파트 중위가격은 12.9억원으로 거의 13억원에 붙었다.

강남 11개구 평균 매매가격은 19.9억원으로 20억원이었다. 이 지역 중위 매매가격은 16.3억원이었다.

상대적으로 부자가 아닌 사람들이 노려볼 수 있는 강북 14개구의 평균 매매가격은 11.8억원을 넘었다.

중위 매매가격은 10억 167만원으로 사상 처음 10억원을 돌파한 것으로 조사됐다.

지금 서울에서 내집을 보유하지 않은 사람이라면 인플레이션 방어가 매우 힘들다고 느낄 수 밖에 없다.

정부는 특히 서민 주거지역 아파트값 급등을 견인하면서 이 계급의 생존을 위협하는 중이다.

서울 지역 한 공인중개사는 "정부의 임차인 억압 정책과 궁지에 몰린 사람들의 서울 외곽 매수가 최근 노도강, 중랑 등 서울 내 싼 지역 아파트값 상승률을 크게 띄웠다"고 지적했다.

그는 "특히 정부는 가난한 사람 주거 말살정책을 통해 강북 14개구 아파트 중위가격을 10억원 위로 올렸다. 대체 뭘 하기 때문에 서울 하급지 집값마저 폭등시키는가"라고 되물었다.

그는 "정부가 고가주택자, 비거주 1주택자 등을 잡는다고 했지만, 예상대로 제일 피를 보는 사람들은 서울의 무주택 하층민들"이라며 "이들의 공포가 서울 하급지 매수와 집값 급등으로 이어지면서 없는 사람들은 더욱 집을 사기 어려워졌다"고 개탄했다.

■ '비거주' 1주택 규제 철회해야 하는 이유

비거주 1주택자에 대한 규제는 철회해야 한다.

이 규제가 결과적으로 임차인(세입자)을 더욱 억압하기 때문이다.

비거주 1주택 규제는 임대차 시장의 전월세 공급을 위축시킬 수 밖에 없다.

다주택자뿐만 아니라 비거주 1주택자들도 주택시장에서 중요한 전월세 공급원이다.

이들에게 실거주를 강제하면, 집주인들은 매물을 거둬들이고 본인 집에 직접 입주(실거주 요건 충족)를 선택하게 된다.

이는 시장에서 임대 주택이 사라지는 결과를 낳아 임차인들이 집을 구하는 게 더욱 힘들어진다.

특히 집주인이 규제를 피하기 위해 실거주 하러 들어오면, 기존에 살고 있던 임차인은 계약 갱신을 하지 못하고 내쫓기는 상황이 연출될 수 밖에 없다.

정부의 정책이 먹히면 먹힐 수록 공급은 줄고 수요는 불안해지는 악순환이 이어지는 것이다.

실거주 강요는 매물 가뭄과 함께 임대가격 상승을 유발하게 된다.

보유세(종부세) 등 비거주에 따른 세금 부담이 커지면, 집주인들은 이 비용을 세입자에게 전가하려고 시도할 수 밖에 없다.

증가한 세금은 결국 전세의 월세 전환이나 월세 가격 인상 등을 통해 임차인에게 전가된다.

지금처럼 전세 매물이 부족한 시기엔 임차인에게 세금 전가가 나타날 수 밖에 없다.

정부가 1주택자를 거주자와 비거주자로 갈라 규제하려던 정책은 서울 집값 상승을 더욱 자극하고 임차인을 힘들게 하는 정책이었다.

사실 필자가 거론한 논리를 이해하는 데는 3자릿수의 IQ조차도 필요 없다.

다주택자, 비거주 1주택자 등 민간의 전월세 대부분을 공급하는 사람들을 억압해 공급을 막으면 전월세 값이 뜨는 건 너무 당연하다. 또 지금같은 전월세 가격 급등 시기에 겁이 난 무주택자들은 서울 하급지 주택이라도 사서 인플레이션 헤지에 나서야 했다.

2026년 서울 하급지 아파트값이 유독 높은 상승률을 보인 데엔 이런 간단하고도 슬픈 사연이 숨어있다.

정부는 스탠스를 바꿔야 한다.

실거주 범위를 확대해 선심을 쓰는 척 하는 정책 보다는 '1주택자 거주자, 비거주자 갈라치기' 정책 자체를 폐기해야 한다.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr