[뉴스콤 장태민 기자] 최근 이재명 대통령의 분당 자가 29억원 매도를 확인한 뒤 '진지하게' 대통령의 기술을 활용할 수 있는지 묻는 사람들도 늘어났다.

대통령의 집을 산 사람이 사실상 대통령에게 돈을 빌려 집을 샀다는 점 등을 주목하면서 예전 같으면 시도도 안 했을 기술을 쓸 수 있는지 질문해 보는 것이다.

현재 대출이 거의 막혀 있다보니 '현금 마련 능력'이 상당수 사람들에게 부동산 거래 관련 지상과제로 꼽힌다.

예비 주택 매도인과 매수인들 사이엔 대통령이 구사한 17억원이 넘는 근저당, 거액에 대한 무이자 제공 기술 등을 확인한 뒤 "그래도 되느냐"는 질문이 이어진 것이다.

즉 대통령이 구사한 초식, 매도인 금융(Vendor Financing)인 매도인 근저당 설정(매도인 대출) 방식을 일반인이 사용해도 되느냐는 질문이 쏟아졌다.

시장에선 또 무이자 대출 형태의 거래가 법적으로 '증여'에 해당하기 때문에 증여세 포탈 논란이 제기되기도 했다.

하지만 청와대 측은 "무이자 결정에 따라 발생하는 증여세 문제는 관련 법과 규정에 따라 매수인이 적법하게 처리할 예정"이라고 전했다.

대통령은 7월 14일 매매 계약을 체결한 후 단 이틀 뒤인 7월 16일에 소유권 이전 등기까지 마쳤다.

이후 일부 주택시장의 모험가들은 대통령의 '전광석화 주택거래 신공'을 흉내내려 하고 있다.

■ 실제 '대통령의 기술' 응용하려는 사람들 등장

많은 사람들이 이재명 대통령이 분당 자택을 매각할 때 활용한 매도인 대출(셀러 파이낸싱)을 간접 학습했다.

현행 부동산 규제상 25억원 초과 고가 주택은 은행에서 주택담보대출이 최대 2억원으로 엄격히 제한된다.

서울 강남 지역 주택 매도인들 사이엔 매수인의 현금이 부족한 경우 이 대통령처럼 '매도인 대출' 초식을 쓰려는 사람들이 늘었다는 지적도 보였다.

최근 부동산 커뮤니티 등에 우스갯소리로 '매수자금 빌려드립니다'는 말이 유행했지만, 이제 '진지하게' 매도인 대출이 가능하다거나, 잔금 가운데 수억원, 10억원 이상 등을 빌려줄 수 있다는 제안이 눈에 띄는 것이다.

집을 파는 사람들은 매도 호가를 내리지 않으면서, 매수인에게 대출금을 제공하거나 근저당을 설정해 매매 성사 확률을 높일 수 있다는 평가도 보인다.

정부 대출 규제 때문에 집을 팔기도 어려우니, 돈 많은 매도자나 여유가 있는 사람들이 직접 은행 역할을 하겠다는 나선 모양새다.

일반 국민들 사이에선 셀러 파이낸싱 등을 '해도 된다'는 인식이 강화됐다는 평가도 보인다.

하지만 '대통령이어서 가능한 거래'를 일반인들이 따라하다가는 "세무조사에서 곤욕을 치를 것"이라고 경고하는 목소리도 있었다.

대통령의 기술들을 점검해 보자.

■ 이자, 증여세 형식으로 처리하기

최근 무이자 대출과 관련한 청와대 측 설명을 보면, 상속세 및 증여세법(상증세법)상 ‘금전 무상대출에 따른 이익의 증여’ 규정을 적용해 절차를 진행할 것으로 보인다.

현행법상 금전을 무상으로 빌려주거나(무이자) 시중 이자율보다 저렴하게 빌려줬을 때 발생하는 이자 이익에 대해 증여세를 부과하도록 하고 있다.

따라서 대통령의 '잔금 무이자' 문제는 매수인이 증여세를 내는 것으로 이해할 수 있다.

무이자로 유예해 준 이자만큼을 매수인이 거래 상대방(대통령)으로부터 ‘증여’받은 것으로 보고 법정 증여세를 신고·납부하는 거래로 이해할 수 있는 것이다.

현재 금전 대출 시 인정되는 적정 이자율은 연 4.6%다.

적정이자율 연 4.6%는 재경부가 시행규칙을 통해 시중금리와 경제여건을 반영해 구체적인 숫자로 고정해 둔 법정 당좌대출이자율이다.

17.7억 원을 약 3개월(90일)간 무이자로 빌려줬다면, 세법상 이자 이익은 약 2,000만 원 수준이다.

그런데 무상 대출을 통해 얻은 이자 이익이 연간 1,000만 원 이상일 경우에만 과세 대상이 된다.

대통령의 집을 산 사람이 내야할 실질적 이자는, 대략 증여세 세율 10%와 자진신고에 따른 3% 신고세액 공제를 감안한 최종 납부 세금 195만원 정도될 것으로 보인다.

이 경우 국세청은 17억 7,000만원 자체를 증여한 것이 아니라, 그 돈을 빌리면서 아낀 '이자 이익'을 증여 재산으로 본다.

■ 한국인의 주택 사는 3가지 방식과 29억 마련하기

한국인들은 집을 살 때 자기자본으로 사거나, 은행 대출을 끼고 사거나, 전세를 끼고 산다.

하지만 일단 전세 끼고 매수하는 행위, 즉 갭투자는 현재 정부가 묶어놓았다.

대출 역시 상당 부분 막혀 있다.

규제지역 대출 상한선은 주택가격 15억원 이하가 6억원, 15억원 초과~25억원 이하가 4억원, 25억원 초과가 2억원이다.

이 대통령의 집을 매수한 사람은 대출 2억원을 감안해 27억원의 현금을 마련해야 한다.

하지만 매수자가 당장 현금이 부족하자 '마음씨 좋은' 대통령은 17억 7천만원의 근저당을 설정해 줬다.

대통령 소유 집의 전세는 11억 3천만원으로 전세 만기는 10월이었다.

필자가 볼 때 세입자는 4년전인 2022년에 이 가격에 전세로 들어간 것으로 추정된다.

2022년 여름과 가을은 금리 급등으로 인해 매매가가 하락하고 있었지만, 이재명 대통령 아파트가 있는 분당 대형 평수(수내동 양지마을 등)의 전세가는 최고점 직후의 높은 가격대(11억~12억 원선)를 형성하고 있었기 때문이다.

세입자는 2022년 입주(2년), 2024년 계약 갱신(2년), 2026년 10월 최종 만기라는 타임라인에 따라 움직였을 가능성이 있는 것으로 분석된다.

■ 현금 없이 일단 거래?

매수자는 기존 세입자의 전세 보증금인 11억 3,000만 원을 그대로 떠안는(인수하는) 조건으로 계약했다. 매수자가 나중에 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무를 가지게 된 것이다.

전세보증금과 매도인 대출을 합치면 수치가 맞아 떨어진다.

이러다보니 일부에선 당장 매수-매도 과정에서 오간 돈이 없다고 주장했다.

즉 매수인은 당장 현금 지출 없이 전세보증금(11.3억)과 매도인 대출(17.7억)을 합쳐 29억원짜리 집의 소유권을 먼저 취득한 뒤 10월에 본인 집이 팔려 현금이 들어오면 이 돈 등으로 대통령에게 17억 7,000만원을 갚고 근저당을 말소하면서 세입자에게 보증금도 내줄 수 것으로 보인다.

여기서 우선 근저당을 문제 삼아야 한다.

근저당 17.7억원을 누가보더라도 과하다.

잔금 2억원, 3억원 정도야 근저당을 잡아줄 수 있지만, 29억 아파트의 60%에 해당하는 돈을 근저당 설정해준다는 것은 상상하기 쉽지 않다.

근저당은 민법상 물권(物權) 가운데 '제한물권'에 속하며, 그중에서도 채권의 담보를 위해 물건의 교환가치를 지배하는 '담보물권'으로 분류된다.

일반적인 저당권과 달리 미래에 증감·변동하는 불확정 채권을 최고한도액(채권최고액)까지 담보한다는 특성을 가지고 있다.

그런데 이 거래가 상식적이라면, 계약금을 내는 게 맞다.

일반적인 주택 매매는 최소 10%의 계약금을 현금으로 지급하고 계약을 체결한다.

매수인이 단돈 1원도 당장 지출하지 않고 29억 원짜리 자산의 명의(소유권)를 가져가는 거래는 시장 관행상 상상하기 어렵다.

따라서 좀더 '상식에 가까운 눈'으로 접근해 보자.

■ 계약금은 걸었을 것...17.7억원은 잔금보다 많은 채권최고액

계약금이 있는 주택매매 구조에선 근저당 17.7억원을 빌려준 돈(잔금)과 동일선상에 놓을 수 없다.

근저당 17.7억원의 원금은 14.8억원 정도로 보는 게 합당하다. 즉 계약금을 감안할 때 17.7억원은 채권최고액일 확률이 높다.

채권최고액은 부동산에 근저당권을 설정할 때 매수자(채무자)가 돈을 제때 갚지 않을 경우 매도자(채권자)가 이 집을 경매에 넘겨 최대로 돌려받을 수 있다고 법적으로 공증해 둔 한도 금액을 뜻한다.

매매가격 29억원의 10%에 해당하는 계약금 2.9억원, 전세금액 11.3억원, 사적대출 14.8억원을 모두 더하면 29억원이 된다.

이 구조라면 대통령이 14.4억원의 잔금을 받아야 한다.

대통령은 이를 받는 대신 14.8억원에 대해 17.7억원의 근저당을 설정했을 확률이 높아 보인다. 이는 근저당의 '일반적 설정 관습'에도 부합한다.

은행 거래 등을 많이 해본 사람들은 알지만, 통상 금융기관 거래에서 채권최고액은 실제 빌려준 돈(원금)보다 120%~130% 높게 설정된다.

채무자가 앞으로 이자를 연체하거나, 나중에 경매로 집을 넘길 때 발생하는 법원 경매 비용 등을 감안해 미리 넉넉하게 한도를 잡아두는 것이다.

■ 복잡하니, 일단 요약 정리

이 지점에서 거래를 한번 정리해보자.

이 거래를 보면 계약금 2.9억원이 있는 사람이 '당장' 잔금을 치를 돈이 없다고 볼 수 있다.

그러면 집 주인은 '잔금을 빌려줄 테니 이자를 달라'고 할 수 있다. 14.4억원의 4.6% 이자는 월 565만원에 해당한다.

원금은 대통령의 집을 매수한 사람이 10월에 자신의 집을 팔아 마련할 수 있을 것으로 보인다.

매수인은 대통령에게 "계약금 2.9억원을 우선 드리고 10월에 잔금을 드릴 테니 소유권을 넘겨달라"고 했을 수 있다.

대통령은 "월 565만원의 이자를 주시고 10월에 원금을 달라"고 했을 수 있다.

하지만 청와대의 설명에 따르면 대통령이 이자를 안 받으니, '이자 문제'는 앞서 살펴본 증여세 형식으로 처리됐을 수 있다.

■ '사인간 근저당'같은 위험한 기술이 등장한 이유

대통령의 주택거래에서 많은 사람들이 은행이 개입되지 않은 근저당도 가능하냐면서 의아해 하기도 했다.

하지만 안 될 이유는 없다.

내가 은행에서 돈을 빌리면 은행이 나에게 근저당을 잡는다. 은행은 내가 가지고 있는 물건(주택)을 담보로 잡고 이자를 받아간다.

마찬가지 논리로 매수자가 매도자에게 돈을 빌리면, 매도자는 매수자가 소유한 물건을 담보로 근저당을 설정할 수 있다.

일단 대통령의 주택 매도에 있어서 근저당을 설정하기 위해선 소유권을 먼저 매수인에게 넘겨야 한다.

사인간 거래에선 이 과정에서 불안이 쌓인다.

매도인이 돈을 다 받지도 못한 채 소유권을 넘기기 때문이다. 매수자가 원금과 이자를 갚지 않을 위험이 있기 때문에 개인들간엔 이런 거래가 흔하지 않다.

최악의 경우 매수자가 원금과 이자를 모두 갚지 않으면 매도자는 어떻게 해야할까. 이 경우 매도인은 담보로 잡은 물건을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있다.

경매에서 제3자가 낙찰을 받으면, 채권자들은 물권을 설정한 순서에 따라 배당을 받게 된다.

경매가 진행돼 낙찰금이 나오면 법원은 물권의 권리 순위(등기부상 순위 및 대항력 기준)에 따라 배당한다.

대통령의 주택 매매의 경우 1순위는 대항력과 확정일자를 갖춘 기존 전세 세입자(선순위 보증금 11.3억원), 2순위는 이후 설정된 매도인의 근저당권(14.4억원)이다.

즉 매도인은 큰 위험을 지게 된다. 집 시세가 떨어진 뒤 '만일의 사태'가 생기면 돈을 제대로 회수할 수 없게 되는 것이다.

만약 경매에 들어가 매각대금이 20억원으로 줄게 되면, 대항력과 확정일자를 갖춘 선순위 세입자가 11.3억원을 변제 받고 매도인 근저당권자는 남은 잔액 8.7억원을 배당 받게 된다. 즉 매도인이 원래 받아야 할 채권 14.4억원 중 5.7억원은 손실을 보게 되는 것이다.

경매가 종료되면 주택에 설정돼 있던 근저당권 등기 자체는 소멸(말소)된다.

물론 근저당권이라는 담보물권만 사라질 뿐 매수인(채무자)이 매도인에게 갚아야 하는 일반 채무(5.7억 원)는 여전히 남아있게 되지만, 돈을 제대로 회수하기 어렵게 된다.

이러다보니 전세입자까지 있는 상황에서 집값의 50% 넘게 근저당을 잡아주는 케이스는 매우 찾기 어려운 케이스라고 봐야 한다.

부동산 시장에선 통상 매도자 근저당의 경우 집값의 10%, 많이 잡아줘도 30%를 넘기지 않는다는 식의 얘기를 하곤 한다. 이는 매도인의 '위험 관리'(안전선) 차원이다.

부동산 시장이 하락하는 가운데 집이 경매로 넘어갈 경우, 일반적으로 감정가의 70~80% 선에서 낙찰(경락)될 수 있다. 따라서 시장에선 매도자 근저당이 집값의 30% 이내여야 경매에 넘어가더라도 매도인이 잔금을 안전하게 회수할 수 있다는 식의 얘기를 하기도 한다.

대통령의 거래에선 전세입자까지 있었다. 전세입자까지 있는 데다 50%를 넘는 근저당을 잡아준 것은 상당히 위험하고 특이한 거래라고 할 수 있다.

■ 과연 싸게 판 것일까

그러면 '매도자 근저당' 거래는 왜 하는가. 매수자를 구하기 힘들거나, 제값을 받기 어려운 경우에 제값을 받기 위해 이런 거래가 성립되곤 한다.

지금은 정부의 주택 거래 규제가 워낙 강하다. 거래가 어렵다 보니 이런 식의 '위험한' 거래가 나오는 것이다.

현재 정부는 대출 규제, 재건축 조합원 지위 양도 제한, 토허제 실거주 의무 등 각종 규제를 실시하면서 비거주1주택 보유세 인상, 장특공 축소 등을 예고한 상태다.

이 대통령 주택 매도 케이스에서 상상하기 힘든 비율의 근저당을 설정해준 이유를 경제와 수급 논리상 집을 파는 '대통령 쪽이 더 급했기 때문'이라고 추론할 수도 있다.

대통령이 사는 곳은 1기 신도시 선도지구로 지정돼 '신탁방식 재건축'을 실시하는 중이었다.

따라서 매수자가 재건축 입주권을 승계받지 못하고 현금청산 대상(물딱지)이 되는 위험을 피하기 위해 소유권 이전 등기를 시급히 마쳐야 했다는 게 많은 사람들의 추론이었다.

성남시의 '사업시행자 지정 고시'가 나는 순간부터 조합원 지위 양도, 즉 입주권을 넘기는 게 엄격히 제한되기 때문이었다.

만약 입주권을 못 받는 물건이 되면 대통령은 집을 얼마에 넘길 수 있었을까.

지정 고시가 떨어진 '이후'에 매매를 하고 등기를 넘기면, 집을 새로 산 매수인은 조합원 지위를 얻지 못하고 추후 현금청산을 당하게 된다.

이러면 집값을 많이 받아봐야 20억원 초중반에 팔 수밖에 없었을 것이란 평가들도 보였다.

따라서 대통령이 시간에 쫓긴 뒤 '현재 정상적인 물건'보다는 조금 싸보일 수 있지만, 30억 가까운 금액에 팔 수 있다는 평가도 많았다.

또 시장 분위기를 감안할 때 대통령이 시세 31억원 정도의 아파트를 시세에 준하는 29억원이 아니라 24억원, 25억원 정도에 팔았으면 무난했을 것이란 주장도 보였다.

물론 대통령이 수 억원의 돈을 포기했어야 옳았다는 비판에 대해 '당신이라면 수억원을 포기할 수 있는가. 당신 자신을 돌아보라'라는 반응들도 있었다.

■ 양도에 따른 이익은 얼마나 될까

정부는 곧 보유세, 양도세 등 부동산 세제 개편안을 내놓을 예정이다.

양도세 혜택의 한도도 줄이는 만큼 대략 대통령 집의 양도세도 계산해보자.

집값이 크게 오른 집을 팔 때 나가는 양도소득세에 대한 감을 잡아 보면, 집값이 뛴 아파트를 장기보유하면 얼마나 큰 혜택을 보는지 알 수 있다.

계산 편의를 위해 실제 양도세 계산시 고려해야 할 필요경비, 취득세, 법무사 비용과 중개수수료 등은 없다고 가정하자.

이 틀을 기본으로 일단 대통령이 단독으로 이 집을 소유했을 때의 가정과 실제(부부지분 50%씩 소유) 상황을 모두 가정해보자.

대통령 단독소유의 경우 양도가액(매도금액)은 29억원, 취득가액(매수금액)은 3.6억원, 총 양도차익은 25.4억원이었다.

대통령은 1세대 1주택에다 20년 넘게 장기보유하고 실거주했기 때문에 12억원 이하 분까지는 양도소득세가 전액 비과세되고 17억분만 과세된다. 즉 17억원을 29억원으로 나눈 뒤 총 양도차익(25.4억원)을 곱하면 14.9억원 정도가 나온다. 이 금액이 과세대상 양도차익이다.

이 금액에 80%를 꼽하면 계산되는 11.9억원이 장특공으로 빠지는 금액이다.

따라서 14.9억원에서 11.9억원을 뺀 3억원 정도(2.98억원)가 과세표준이다. 과세표준에서 기본공제 250만원을 차감하고 계산하면 2억 9,550만원이 나온다.

소득 1.5억 초과~3억 이하 구간 세율이 38%, 누진공제액이 1940만원이기 때문에 양도세는 9300만원 정도로 나온다. 즉 양도세 9,300만원, 지방소득세 930만원(양도세의 10%)을 더하면 세금은 1억230만원으로 계산된다.

하지만 실제로는 대통령이 1998년 매수한 뒤 2018년에 부부 지분을 5:5로 맞췄기 때문에 공제율이 좀 낮아진다.

이 경우 세금은 남편 14.5억원, 아내 14.5억원으로 쪼개져 각각 과세표준이 잡힌다.

남편 지분(50%)에 대한 세액은 4천만원, 아내 지분에 대한 세액은 1.2억원 정도로 나와 세금은 1.6억원 정도 나온다.

아내의 경우 보유 및 거주 기간을 대략 7년로 가정해 56%(보유 7년×4%+거주 7년×4%)의 공제율을 감안했다.

부부 모두가 장특공제 80%를 받았다면 세금은 8천만원 수준이다.

이 계산에서 알 수 있듯이 집값이 아무리 많이 뛰어도 1세대 1주택자가 '장기 보유 및 실거주(최대 80% 공제)' 조건을 채우면 세금이 대폭 줄어든다는 사실을 알 수 있다.

대통령이 집을 판 상황에서 정부가 어떤 세제개편안을 가져올 지 궁금하다.

■ '공직자'의 자세...정책 실행 전 솔선수범?

정비사업 요인과 함께 '정책 요인'도 대통령이 서둘러 집을 매도한 원인이었을 가능성이 커 보인다는 평가가 많았다.

최근까지 정부는 비거주 1주택자에 대한 규제 의지를 강조했다.

따라서 비거주1주택자인 대통령이 정책 시행 전 깔끔하게 무주택자로 변신하는 게 정책 관련 설득력을 높일 수 있다.

그런데 대통령의 매매 과정에서 '주택 거래의 어려움'이 드러나고 말았다.

이 과정에서 대통령은 합법적인(!) 편법 거래, 즉 매도자 대출 등을 활용해 거래의 어려움에서 벗어났다.

따라서 대통령의 초식을 현실에 적용할 수 있을지 브레인스토밍을 해 보는 사람들이 늘었다.

부동산 시장 일각에선 "이런 거래를 알고 있었던 사람들도 세무조사 때문에 이런 식의 매수를 못 했지만, 대통령과 대통령의 집을 산 매수자의 당당한 거래를 확인한 뒤 재차 고려할 수도 있을 것"이라는 반응이 나오기도 했다.

이제 주택 매매과정에서 발생할 수 있는 사인간 무이자 대출, 집값의 60%에 달하는 근저당 설정과 같은 일들을 우리의 세무당국은 '정상적인 거래'라고 판단한 뒤 내버려둬야 하지 않을까.

헌법 제11조 제1항은 '모든 국민은 법 앞에 평등하다'고 돼 있다.

대통령이 보여준 '위험하지만 해 볼만 한' 거래방식, 구미가 당기지 않는가.

장태민 기자 chang@newskom.co.kr