[김형호 CFA(한국채권투자운용 대표)] 2026.6.2일(화) 제이알글로벌리츠 공모회사채(3-2회, 4회, 6회)가 (제14기) 반기보고서 감사의견 “의견거절” 사유로 “상장폐지” 된다.

2026.4.27일 부도로 3,000원대까지 하락했던 회사채 가격은 상장폐지 공시(2026.5.15일) 전에 6,000원대로 회복했었다.

2026.5.15일 반기보고서에 감사인의 “의견거절”을 기재했고 한국거래소는 유가증권시장 상장규정에 따라서 정리매매(2026.5.21~6.1) 후 상장폐지한다.

동사는 배당금지급을 위해서 연2회(6월, 12월) 결산하기 때문에 3.31일은 분기가 아니고 반기이다.

한국거래소 유가증권시장 상장규정 제92조(회사채 상장폐지 사유) 주요 내용은 다음과 같다.

- 정기보고서 미제출

- 사업연도 감사의견 부적정, 의견거절, 한정

- 반기 개별재무제표 감사의견 부적정, 의견거절

- 자본금 전액잠식

- 해산사유발생

- 어음 및 수표 최종 부도처리 또는 은행거래정지

- 주된 영업활동정지

- 회생절차폐지

제이알글로벌리츠 외부감사인의 의견거절 사유는 “계속기업 불확실성”이다.

부동산 임대사업이 전부인 리츠회사가 부도났기 때문에 회사의 존속이 불확실하다는 것이다.

적정의견을 받은 제13기(2025.12.31)와 제14기(2026.3.31) 재무제표는 거의 차이가 없다.

제13기에는 단기사채가 980억원이었으나, 제14기에는 단기사채 430억원, 차입금 550억원(미즈호은행)으로 계정과목을 변경한 것이 눈의 띈다.

2026.3.31일 기준 제이알글로벌리츠(모회사)의 별도재무상태표상 부채 4,594억원은 다음과 같이 구성되어 있다.

- 사채 3,790억원(단기사채 430억원, 공모사채 3,200억원, 사모사채 160억원)

- 차입금 550억원(미즈호은행)

- 기타채무 254억원 (미지급배당금 227억원)

동사의 주요자산인 제이알26호(벨기에)와 제이알28호(미국)의 요약재무정보는 다음과 같다. (2026.3.31일 기준)

[제이알26호]

- 자산: 2,343,689백만원 (유동 154,950, 비유동 2,343,689)

- 부채: 1,266,351백만원 (유동 204,849, 비유동 1,061,502)

- 자본: 1,077,338백만원

- 매출액: 36,874백만원

- 영업이익: 29,423백만원

- 당기순이익: 16,843백만원

[제이알28호]

- 자산: 265,496백만원 (유동 9,348, 비유동 256,148)

- 부채: 18,153백만원 (유동 286, 비유동 17,867)

- 자본: 247,343백만원

- 매출액: 5,830백만원

- 영업이익: 5,557백만원

- 당기순이익: 5,610백만원

제이알26호와 28호의 3개월간 당기순이익이 약200억원이므로 모회사의 채무(원리금) 상환재원은 연간 약800억원 수준이다.

5년이면 채무를 전부 변제할 정도의 수익성이다.

정리매매 전에 6,000원대이던 회사채 가격이 정리매매기간에 5,000원대로 하락했다.

상장폐지 때문에 회사채 가격이 1,000원 하락했기 때문에 유동성 Premium이 1,000원이라고 봐야 한다.

1년물 회사채 가격이 6,000원(액면 10,000원)이면 신용스프레드는 67%(4,000원)이고, 이중에서 유동성 Premium이 17%(1,000원)이다.

상장폐지 후에 장외에서 거래가 가능한데도 상장채권과 비상장채권의 금리차이가 17%인 것은 과도하다.

증권회사에서 제이알글로벌리츠 공모사채를 거래할 수 있는 (온라인)장외거래 Platform을 제공해주면 유동성 Premium이 낮아질 수 있다.

해당 증권회사는 먼저 제이알글로벌리츠 회사채 가치를 추정해볼 것이다.

동사는 부동산 임대업만 영위하기 때문에 자산과 부채 구성이 단순하다.

자산은 벨기에 소재 Finance Tower Complex와 뉴욕 소재 498 Seventh Avenue 2개이고, 장기 임대차계약이 체결되어 있다.

상업용 건물가치는 임대기간 동안은 임대료(NOI, net operating income), 임대 종료 시점에는 Projected Price를 CF로 해서 Cap Rate로 할인한 금액이다.

글로벌 감정평가법인인 JLL은 2025.12.31일 현재 Finance Tower Complex의 가치가 EUR 9.2억이라고 평가했다.

2025.12.31일 하나은행의 유로/원 매매기준율 1,699.65원을 적용하면 약1.56조원이고, 동사의 장부상 금액과 약0.78조원 차이가 있다. (장부상 가치는 약2.34조원)

2026.3.31일 제이알글로벌리츠의 장부상 자기자본이 약1.18조원이니까 JLL의 평가가치를 적용해도 자기자본은 0.4조원 남는다.

자산의 가치(실제가치)가 부채보다 크기 때문에 제이알글로벌리츠 회사채를 5,000원대에 매입해서 Brokerage Business를 하면 위험은 크지 않다고 판단된다.

상장폐지된 3-1회를 포함해서 4종목의 회사채를 각각 1억원씩 매입한 후 투자자들의 매수/매도주문에 Dealer역할을 하면 유동성이 상당히 개선될 수 있다.

투자자들이 온라인으로 매수/매도주문을 하고, 해당 증권사가 주문내역을 화면에 띄워주면 장내거래 수준의 유동성 제고가 가능할 것 같다.

2000년에 부도채권인 현대건설 178회(CB) 187회(BW)를 동양증권과 럭키증권 HTS에서 매매할 수 있었다.

그 종목들은 상장폐지되지 않아서 현재와는 사정이 다르지만, 두 증권회사가 HTS에서 매매할 수 있도록 해주었기 때문에 부도채권임에도 유동성이 있었다.

제이알글로벌리츠 회사채는 ARS Program에 따른 채무조정안이 확정되면 가격 변동성이 낮아지게 되지만, 그 경우에도 여전히 유동성은 필요하다.

이제 한국거래소 일반채권시장(장내시장)에서 제이알글로벌 회사채를 매매할 수 있는 날은 2026.6.1일(월) 밖에 없다.

가능성은 높지 않지만 상장폐지 후에도 매매는 가능하고, 부도채권을 중개해줄 증권회사가 있다면 상당 수준 유동성이 회복된다.

어떤 증권회사가 상장폐지 후에 “동사의 공모회사채를 중개하겠다”고 나서주면 좋겠다.

김형호 CFA(한국채권투자운용 대표) strategy11@naver.com